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La question suivante a déjà été posée plusieurs fois par nos clients de différents pays : faut-il un permis de construire pour la construction d'une maison préfabriquée ? La Loi sur la Construction de la République de Croatie ne reconnaît pas le terme « maison préfabriquée », et nous ne sommes pas sûrs de quelle serait la définition officielle, bien qu'elle fasse souvent allusion à des constructions sans béton, structures en bois, bâtiments préfabriqués avec des projets typiques, etc. Quel que soit le design de la nouvelle maison résidentielle, que ce soit une maison en bois, une maison en pierre, en brique, en béton armé, en impression 3D, ou autre, cette maison doit être conçue et harmonisée avec le Plan Spatial, les Normes de Construction et respecter ses réglementations. En d'autres termes, indépendamment des matériaux et de la méthode de construction, le bâtiment doit répondre aux exigences de base d'aujourd'hui : résistance mécanique et stabilité, efficacité énergétique, hygiène, protection contre l'incendie, et autres. Comme pour toute construction, la procédure commence par une évaluation des conditions de construction sur le terrain. Cela est suivi par la création du projet principal, qui est lié au permis de construire, à l'érection du bâtiment, et enfin, au permis d'utilisation.
Si vous disposez d'une maison préfabriquée avec un projet que vous ne pouvez pas modifier car les maisons sont déjà en production de masse dans un autre pays, vous devriez faire appel à un architecte croate local qui adaptera votre documentation de projet existante aux règles croates et la soumettra aux autorités réglementaires pour obtenir le permis de construire. Il appartient aux autorités compétentes de décider de délivrer ou non un permis de construire, mais l'architecte peut donner son avis professionnel à l'avance, afin que vous ne perdiez pas de temps. Il peut également conseiller quel type de terrain et de quelle taille minimale peut être acheté pour votre maison préfabriquée afin d'obtenir un permis de construire. Ainsi, votre projet d'investissement lié aux maisons préfabriquées devrait commencer par le bureau de l'architecte, d'où vous obtiendrez les paramètres fonciers nécessaires et commencerez à chercher un terrain selon les recommandations de l'architecte.
De nombreux clients sont attirés par les prix de 3-5-10 EUR/m2 qu'ils voient sur Internet et qui appartiennent à des terres agricoles (à usage rural). Il y a certaines limitations qui devraient être répétées : la construction de bâtiments résidentiels, comme chacun le sait, est autorisée sur les terrains constructibles, mais exceptionnellement aussi en dehors des terrains constructibles (par exemple, les terres agricoles) dans le cas où une très grande surface est disponible (min. 20 ha) ou qu'elle est destinée au tourisme rural (min. 2 ha, en bord de mer - 3 ha). Les bâtiments sur de grands terrains sont également soumis à certaines réglementations - ils sont uniquement au rez-de-chaussée avec sous-sols et doivent avoir des éléments auxiliaires, en fonction de l'utilisation, tels que des salles de production ou de dégustation de vin / d'olive, etc.
Selon la définition du droit de la construction, un bâtiment est un assemblage relié au sol qui a été créé par la construction. Les maisons sur roues ne sont donc pas des bâtiments ou des maisons (constructions) et doivent être considérées dans le contexte des véhicules ou d'autres biens meubles (camions, remorques, camping-cars, etc.). En tant que tels, ils ne sont pas soumis aux lois sur la construction. Cependant, vous devez savoir que même le stationnement sur certaines terres est interdit.
Tout ce qui est utilisé à des fins d'habitation doit répondre aux normes de base en matière d'hygiène, de sécurité, de protection contre le bruit, d'incendie et doit avoir des propriétés appropriées en termes de conservation de l'énergie. Par conséquent, quel que soit le type de logement, les exigences doivent être respectées, ce qui est confirmé par le projet et le permis. Les conteneurs en tant que constructions posées sur le sol et créées par la construction peuvent être utilisés à des fins d'habitation. De même, il est possible de construire une maison, par exemple, à partir d'une épave d'avion ou de tout autre matériau brut. Cependant, les mêmes règles s'appliquent à chaque version que pour la construction classique. Un permis de construire et un permis de construire seront nécessaires dans tous les cas.
Les maisons mobiles ne sont pas des structures, tout comme les camping-cars. Elles doivent être utilisées dans des zones désignées (campings, villages touristiques, etc.). Les maisons mobiles sur roues doivent être placées sur des parcelles de terrain T3 (spécialement zonées pour le camping). Les terrains T3 sont soumis à des réglementations spéciales en termes d'approvisionnement en eau, en électricité de chaque emplacement de stationnement pour les maisons mobiles. Vous ne pouvez pas garer des maisons sur roues où bon vous semble.
La construction ne peut être réalisée que par une entreprise autorisée qui tient une documentation technique appropriée (planning des travaux, journal de construction, etc.). Tout l'équipement installé doit disposer des certificats appropriés. Au moins les principaux éléments d'ingénierie qui nécessitent une connexion au réseau central (électricité, eau, eaux usées) doivent être réalisés par des spécialistes croates certifiés, sinon la connexion ne sera pas possible.
Les particuliers qui ont suivi des études professionnelles de premier cycle ou des études universitaires de premier cycle dans le domaine de l'architecture ou de la construction et qui ont réussi l'examen professionnel pour les emplois dans la construction peuvent construire pour leurs propres besoins (les qualifications doivent être confirmées en Croatie). Une telle maison, construite par une personne qualifiée et autorisée pour ses propres besoins, doit être entièrement résidentielle ou au moins 70 % de la surface de construction brute doit être destinée à l'habitation. De plus, une telle maison ne doit pas avoir plus de quatre unités résidentielles, ce qui est courant pour un petit objet, sous 400 m2 (trois unités s'il s'agit d'une maison jumelée). Dans ce cas, l'investisseur, qui est également l'entrepreneur, doit confier la supervision experte à une autre personne autorisée, et l'entrepreneur doit être mentionné sur le panneau d'information du chantier de construction en tant que personne physique avec son prénom et son nom de famille.
Les terres agricoles sont destinées à des fins agricoles et des bâtiments de cette nature peuvent y être construits (serres, fermes, abris à outils, maisons de campagne, etc.). Par exemple, certains plans d'aménagement autorisent des maisons de campagne allant jusqu'à 30 m2 (généralement moins de 25 m2) sur une superficie minimale de 1 000 m2, un espace de stockage pour des outils d'environ 10 m2 sur des zones légèrement plus petites, etc. Les bâtiments énumérés NE PEUVENT PAS être utilisés à des fins d'habitation ou de services d'hébergement, et un permis de construire est toujours nécessaire pour eux (à l'exception d'un bâtiment auxiliaire sur une partie du bâtiment principal et s'il est situé en zone de construction et qu'il a 25 m2, par exemple un garage), le projet principal est suffisant. Si vous souhaitez vraiment construire un bâtiment résidentiel sur des terres agricoles, celles-ci doivent avoir une superficie extrêmement grande, au moins 20 hectares, ou 2 hectares s'il s'agit d'une OPG (structure de tourisme rural) dans l'arrière-pays ou 3 hectares si l'OPG est sur la côte.
Étant donné que les "maisons préfabriquées" sont souvent utilisées à des fins non résidentielles, par exemple comme abris à outils, garages, etc., nous attirons votre attention sur l'existence de l'Ordonnance sur les Bâtiments Simples, qui permet la construction de tels bâtiments sans permis de construire, mais avec le projet principal. Il s'agit spécifiquement d'installations auxiliaires jusqu'à 50 m2 en exploitation et sur la partie commune du bâtiment principal. Les garages peuvent être construits sans permis de construire jusqu'à 25 m2. Les piscines jusqu'à 100 m2 nécessitent simplement un projet principal officiel correspondant à toutes les règles, mais n'ont pas besoin d'un permis de construire officiel. Dans le règlement mentionné précédemment, des installations temporaires pour des événements, des foires, etc. sont également définies.
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