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Die folgende Frage wurde bereits viele Male von unseren Kunden aus verschiedenen Ländern gestellt: Ist eine Baugenehmigung für den Bau eines Fertighauses erforderlich? Das Baugesetz der Republik Kroatien erkennt den Begriff "Fertighaus" nicht an, und wir sind uns nicht sicher, wie die offizielle Definition lautet, obwohl er oft auf Konstruktionen ohne Beton, Holzstrukturen, vorgefertigte Gebäude mit typischen Projekten usw. hinweist. Unabhängig vom Design des neuen Wohnhauses, sei es ein Holzhaus, ein Haus aus Stein, Ziegel, Stahlbeton, 3D-gedruckt oder ähnlich, muss dieses Haus mit dem Raumplan harmonisiert und den Bauvorschriften entsprechen. Mit anderen Worten, unabhängig von den Materialien und der Bauweise muss das Gebäude die grundlegenden Anforderungen von heute erfüllen: mechanische Festigkeit und Stabilität, Energieeffizienz, Hygiene, Brandschutz und andere. Wie bei jedem Bauvorhaben beginnt das Verfahren mit einer Bewertung der Baubedingungen auf dem Grundstück. Darauf folgt die Erstellung des Hauptprojekts, das an die Baugenehmigung gebunden ist, der Bau des Gebäudes und schließlich die Nutzungsgenehmigung.
Wenn Sie ein Fertighaus mit einem Projekt haben, das Sie nicht ändern können, da die Häuser bereits in einem anderen Land in Massenproduktion sind, sollten Sie sich an einen örtlichen kroatischen Architekten wenden, der Ihre vorhandene Projektunterlagen an die kroatischen Vorschriften anpasst und sie bei den Genehmigungsbehörden einreicht. Es liegt in der Zuständigkeit der relevanten Behörden zu entscheiden, ob eine Baugenehmigung erteilt wird oder nicht, aber der Architekt kann seine professionelle Meinung im Voraus abgeben, damit Sie keine Zeit verschwenden. Er kann auch beraten, welche Art von Grundstück und welcher Mindestgröße für Ihr Fertighaus gekauft werden kann, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Daher sollte Ihr Investitionsprojekt in Verbindung mit Fertighäusern im Architekturbüro beginnen, von wo aus Sie die erforderlichen Grundstücksparameter erhalten und mit der Suche nach einem Grundstück gemäß den Empfehlungen des Architekten beginnen.
Viele Kunden werden von den Preisen von 3-5-10 Euro/m2 angezogen, die sie im Internet sehen und die zu landwirtschaftlichen (landwirtschaftlichen Zwecken) gehören. Es gibt bestimmte Einschränkungen, die wiederholt werden sollten: Der Bau von Wohngebäuden ist, wie jeder weiß, auf Bauflächen erlaubt, jedoch auch außerhalb von Bauflächen (z. B. landwirtschaftliche Flächen), wenn eine extrem große Fläche verfügbar ist (mindestens 20 ha) oder wenn sie für den ländlichen Tourismus vorgesehen ist (mindestens 2 ha, am Meer - 3 ha). Gebäude auf großen Grundstücken unterliegen ebenfalls bestimmten Vorschriften - es handelt sich nur um Erdgeschosse mit Kellern und sollte Nebenelemente haben, abhängig von der Nutzung, wie Wein- / Olivenproduktions- oder Verkostungsräume usw.
Gemäß der Definition des Baurechts handelt es sich bei einem Gebäude um eine mit dem Boden verbundene Konstruktion, die durch Bau geschaffen wurde. Häuser auf Rädern sind daher keine Gebäude oder Häuser (Bauten) und sollten im Kontext von Fahrzeugen oder anderen beweglichen Eigentumsgegenständen (Lastwagen, Anhänger, Wohnmobile usw.) betrachtet werden. Als solche unterliegen sie nicht dem Baurecht. Sie sollten jedoch wissen, dass selbst das Parken auf bestimmten Grundstücken verboten ist.
Alles, was für Wohnzwecke genutzt wird, muss grundlegende Standards für Hygiene, Sicherheit, Lärmschutz, Brandschutz erfüllen und über geeignete Eigenschaften im Hinblick auf Energieeinsparung verfügen. Unabhängig von der Art des Hauses müssen daher die Anforderungen erfüllt werden, die durch das Projekt und die Genehmigung bestätigt werden. Container als Bau, der auf dem Boden steht und durch Bau geschaffen wurde, können für Wohnzwecke genutzt werden. Gleiches gilt beispielsweise für ein Haus, das aus den Überresten eines Flugzeugs oder einem anderen Rohmaterial oder Material hergestellt wurde. Allerdings gelten für jede Version die gleichen Regeln wie für den klassischen Bau. In jedem Fall wird ein Projekt und eine Baugenehmigung erforderlich sein.
Mobile Häuser sind keine Strukturen, und das gleiche gilt für Wohnmobile. Sie sollten in ausgewiesenen Gebieten (Campingplätze, Touristensiedlungen usw.) genutzt werden. Mobile Häuser auf Rädern sollten auf T3-Grundstücken platziert werden (speziell für Campingzwecke ausgewiesen). T3-Landflächen haben spezielle Vorschriften in Bezug auf die Wasserversorgung und Stromversorgung jedes Stellplatzes für ein mobiles Haus. Sie können Wohnmobile nicht einfach dort parken, wo Sie möchten.
Der Bau kann nur von einem autorisierten Unternehmen durchgeführt werden, das die entsprechende technische Dokumentation (Arbeitsplan, Bautagebuch usw.) führt. Alle installierten Geräte müssen über entsprechende Zertifikate verfügen. Mindestens die Hauptbauelemente, die eine Verbindung zum zentralen Netz (Strom, Wasser, Abwasser) erfordern, müssen von zertifizierten kroatischen Fachleuten ausgeführt werden - sonst ist keine Verbindung möglich.
Personen, die ein grundständiges berufliches Studium oder ein grundständiges Universitätsstudium im Bereich Architektur oder Bau abgeschlossen haben und die Prüfung für die berufliche Tätigkeit im Bauwesen bestanden haben, können für ihre eigenen Bedürfnisse bauen (die Qualifikationen müssen in Kroatien bestätigt werden). Ein solches Haus, das von einer qualifizierten und autorisierten Person für ihre eigenen Bedürfnisse gebaut wird, muss vollständig Wohnzwecken dienen oder zumindest 70% der Bruttobaufläche müssen für Wohnzwecke vorgesehen sein. Außerdem darf ein solches Haus nicht mehr als vier Wohneinheiten haben und gilt als kleines Objekt mit einer Fläche unter 400 m2 (drei Einheiten, wenn es sich um ein Doppelhaus handelt). In diesem Fall muss der Investor, der auch der Auftragnehmer ist, die fachliche Überwachung einer anderen autorisierten Person anvertrauen, und der Auftragnehmer muss auf der Baustellentafel als natürliche Person mit Vor- und Nachnamen genannt werden.
Landwirtschaftliche Flächen sind für landwirtschaftliche Zwecke vorgesehen, und Gebäude für solche Zwecke können darauf errichtet werden (Gewächshäuser, Bauernhöfe, Werkzeugschuppen, Feldhäuser usw.). Einige Raumordnungen ermöglichen beispielsweise Feldhäuser bis zu 30 m2 (üblicherweise unter 25 m2) auf einer Fläche von mindestens 1.000 m2, Lagerräume für Werkzeuge von etwa 10 m2 auf etwas kleineren Flächen usw. Die aufgeführten Gebäude dürfen NICHT für Wohnzwecke oder Unterbringungsdienste genutzt werden, und für sie ist weiterhin eine Baugenehmigung erforderlich (mit Ausnahme von Nebengebäuden an einem Teil des Hauptgebäudes und wenn es sich in der Bauzone befindet und 25 m2 groß ist, zum Beispiel Garage), reicht das Hauptprojekt aus. Wenn Sie wirklich ein Wohngebäude auf landwirtschaftlichem Land bauen möchten, muss dieses Land eine extrem große Fläche haben, mindestens 20 ha, oder 2 ha, wenn es sich um ein OPG (Struktur für ländlichen Tourismus) im Hinterland handelt, oder 3 ha, wenn das OPG an der Küste liegt.
Da "Fertighäuser" oft als nicht wohnwirtschaftlich genutzt werden, z. B. als Werkzeugschuppen, Garagen usw., möchten wir auf die Existenz der Verordnung über einfache Gebäude hinweisen, die den Bau solcher Gebäude ohne Genehmigung, jedoch mit dem Hauptprojekt ermöglicht. Es handelt sich speziell um Nebenanlagen bis zu 50 m2 in Betrieb und auf dem gemeinsamen Teil des Hauptgebäudes. Garagen können ohne Baugenehmigung bis zu 25 m2 gebaut werden. Swimmingpools bis zu 100 m2 benötigen lediglich ein offizielles Hauptprojekt, das allen Regeln entspricht, benötigen jedoch keine offizielle Baugenehmigung. In der genannten Verordnung sind auch vorübergehende Einrichtungen für Veranstaltungen, Messen usw. definiert.
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