Comment acheter une propriété en Croatie

• Procédure d'achat de biens immobiliers en Croatie par des citoyens de l'UE
• Achat de propriétés en Croatie par des entreprises de l'UE
• Procédure d'achat pour les résidents et les entreprises hors UE

Procédure d'achat de biens immobiliers en Croatie par des citoyens de l'UE

Depuis l'année 2009, les citoyens et les personnes morales originaires de l'Union européenne peuvent librement acheter une propriété en Croatie et l'enregistrer à leur nom.
La procédure est devenue très simple. C'est pratiquement la même procédure que celle appliquée aux citoyens croates.

Après une étude préliminaire de l'immobilier en Croatie sur Internet, l'Acheteur vient dans le pays pour voir les propriétés. Le bord de mer de Croatie est facilement accessible en voiture pour la plupart des résidents européens - il est situé à seulement 500 km de Vienne, 530 km de Munich, 460 km de Milan, 580 km de Bratislava. Pour les destinations éloignées, il existe des vols vers les aéroports de Pula, Zadar, Split, Dubrovnik, Zagreb. Vous pouvez également venir aux aéroports de Trieste en Italie ou de Ljubljana en Slovénie qui sont assez proches de la partie nord de la Croatie.

Les propriétés à vendre en Croatie sont présentées lors de la signature de l'accord d'agence/courtage avec l'agence immobilière. C'est une exigence de la loi croate sur les activités intermédiaires dans le domaine immobilier en Croatie ( Zakon o posredovanju u prometu nekretnina - NN 107/07, 144/12, 14/14) . L'acheteur potentiel signe également une liste de visites (protocole) qui fixe les biens immobiliers démontrés par l'agent.Contrairement aux pratiques commerciales en France ou en Espagne, où l'acheteur ne paie aucune commission à l'agence intermédiaire, en Croatie, l'acheteur est obligé de payer une commission d'agence, normalement d'un montant de 3 % + TVA.

Il faut généralement 4 à 6 jours pour examiner les propriétés et prendre les dispositions juridiques nécessaires à l'achat. Notre agent viendra vous chercher à votre hôtel en voiture de société et vous montrera les propriétés disponibles pendant 3 à 5 jours ou plus longtemps si nécessaire. Si vous ne choisissez rien à la fin, nous vous demandons simplement de compenser les frais d'essence, de péage et de ferry.

Lorsque la bonne propriété à acheter en Croatie est trouvée, nous vous recommandons de rencontrer le vendeur en personne et de discuter du prix, de la dynamique et du mode de paiement, etc. Lorsque tout est discuté et convenu, vous devez obtenir le numéro fiscal croate (OIB) et ouvrir un compte auprès d'une banque locale qui peut être nécessaire pour une transaction ou le paiement ultérieur des taxes et des services publics. Vous n'aurez besoin que de votre passeport pour cela. Pour retirer la propriété du marché, vous devrez payer un acompte, normalement 5% de la valeur de la propriété. Il est préférable de conclure un accord préalable au moment du paiement de l'acompte.

Si vous êtes prêt à payer la totalité de la somme en une seule fois, un avocat procède à la vérification de la propriété et vous signez le contrat principal chez le notaire en présence de l'interprète agréé par le tribunal. Après réception du paiement intégral, le vendeur est tenu de délivrer un reçu (Tabuljarna Isprava) qui accompagne le contrat principal au tribunal local qui modifie le titre de propriété.

Le système d'enregistrement des droits de propriété est assez transparent en Croatie. Il existe un site Web centralisé où il est possible de vérifier le titre actuel de n'importe quelle propriété ainsi que la situation des charges, des hypothèques et des permis d'utilisation. Chaque terrain en Croatie a son numéro - Broj kat.cestice - par ce numéro, vous pouvez trouver votre propriété et suivre le changement de propriétaire. Vous verrez que de nombreuses propriétés sont détenues par plusieurs personnes en actions, vous devez donc obtenir le consentement de tous les copropriétaires pour vendre et leur accord sur le prix.

Si la propriété appartient à une personne qui en a hérité, il est recommandé de vérifier avec l'aide d'un avocat si la procédure d'héritage a été dûment accomplie et qu'il n'y a aucune revendication de droits d'héritage par le biais de procédures judiciaires.De nombreux propriétaires de biens immobiliers croates le vendent car ils ne vivent plus en Croatie. Il y a eu plusieurs vagues d'émigration des Croates assez récemment. Il peut donc sembler que le vendeur se trouve actuellement aux Pays-Bas, en Australie ou aux États-Unis. Dans ce cas, une procuration détaillée est établie et sa validité est vérifiée par les avocats et par le notaire.

Si vous voyez dans les journaux de, par exemple, un nouveau développement en Croatie qu'il y a une remarque "pas d'uporabla dozvola" (pas de permis d'utilisation), alors une participation d'avocat est également fortement recommandée. Les notaires publics effectuent plusieurs types de services en Croatie : ils peuvent simplement vérifier l'identité et les signatures en vertu d'un accord pour des frais moins élevés et vérifier l'accord (célébration) en plus ou au lieu d'être responsable de l'aspect juridique pour un tarif plus élevé d'environ 1 €. % du coût de la transaction. Le notaire public soumet un contrat principal signé au tribunal et aux autorités fiscales qui doivent émettre une notification spéciale pour le paiement de la taxe de transfert immobilier de 3 %.

Les frais supplémentaires seront les suivants:

• frais de notaire et d'enregistrement de 0,01-0,05% de la valeur de la propriété,
• les frais du traducteur officiel (env. 200-300 eur entotal incluant la traduction du contrat),
• frais d'agence - 3% + TVA
• honoraires d'avocat – 0,5-1,25% + TVA

 En fin de compte, l'acheteur est enregistré en tant que nouveau propriétaire dans le registre électronique et peut en obtenir un extrait officiel appelé Vlastnicki List (certificat de propriété).

Procédure d'achat pour les résidents et les entreprises hors UE

 Si vous n'appartenez à aucun des États de l'UE, la possibilité d'enregistrer une propriété à votre nom en Croatie dépend de la disponibilité d'un accord de réciprocité entre la Croatie et votre pays.

La Croatie a la réciprocité avec les pays suivants:

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  Jordan¹
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  Algeria¹
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  Argentina¹
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  Australia¹
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  Bahrain¹
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  Belarus¹
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  Bosnia and Herzegovina¹
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  Brazil¹
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  British Virgin Islands¹
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  Brunei Darussalam¹
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  Cameroon¹
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  Canada¹
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  Chile¹
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  China¹
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  Taiwan¹
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  Congo¹
• 
  Costa Rica¹
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  Egypt¹
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  Ecuador¹
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  Ethiopia¹
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  Georgia¹
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  Ghana¹
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  Indonesia¹
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  Israel¹
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  Jordan¹
• 
  Kazakhstan¹
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  Kenya¹
• 
  Korea¹
• 
  Kosovo¹
• 
  Kuwait¹
• 
  Lebanese¹
• 
  Malesia¹
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  Mauritius¹
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  Moldova¹
• 
  Montenegro¹
• 
  New Zealand¹
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  Nigeria¹
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  Macedonia¹
• 
  Pakistan¹
• 
  Panama¹
• 
  Paraguay¹
• 
  Peru¹
• 
  Philippines¹
• 
  Qatar¹
• 
  Russian Federation¹
• 
  Saint Christopher and Nevis¹
• 
  Saudi Arabia¹
• 
  Serbia¹
• 
  Singapore¹
• 
  South Africa¹
• 
  Syrian Arab¹
• 
  Turkey¹
• 
  Ukraine¹
• 
  USA¹
• 
  Arab Emirates¹
• 
  Great Britain¹
• 
  Mexican States¹
• 
  Venezuela¹

Si votre pays a obtenu la réciprocité, cela signifie que vous compilez une demande spéciale au ministère de la Justice demandant l'enregistrement de l'accord de vente et d'achat sur la base de la disponibilité de l'accord de réciprocité. Malheureusement, il faut au ministère jusqu'à 2 ans pour l'examiner. Afin de commencer à utiliser le bien pendant cette période et d'être sûr que le vendeur ne le revendra pas à quelqu'un d'autre, un Plomba spécial est enregistré au nom de l'acheteur qui limite le droit de disposition du vendeur. Elle est automatiquement levée lors de l'enregistrement de l'Acheteur en tant que propriétaire du bien immobilier avec l'accord du Ministère. 

• Si votre pays n'a PAS de réciprocité avec la République de Croatie, vous pouvez le résoudre en enregistrant une société de l'UE ou une société croate, ce qui est mieux.
• Le capital social de la société à responsabilité limitée croate standard est de 2700 eur. Les frais de notaire d'enregistrement sont d'environ 800-1200 eur. La présence d'un interprète agréé par le tribunal sera requise. Avant l'enregistrement de la société, les futurs fondateurs et administrateurs de la société obtiennent un numéro d'identification fiscale local (numéros OIB).
• Il faut normalement 1 à 2 semaines pour que la société soit enregistrée auprès du tribunal, après quoi elle devrait recevoir le numéro du bureau des statistiques, son propre numéro de yax (OIB de la société), le cachet de la société et un compte bancaire ouvert.
• Le système bancaire croate est désormais représenté principalement par des filiales étrangères de Raiffeisen Bank, Hypo Bank, Erste Bank, Société Générale, OTP banka, etc. Pratiquement toutes les banques locales ont été achetées par des structures bancaires internationales au cours de la période 2010-2013. 

Limites 

Il convient de noter que les étrangers sont limités dans l'achat de certaines catégories de propriétés telles que les bâtiments à valeur culturelle et historique, les terres agricoles, les terres des parcs naturels, les terres à des fins militaires et de défense.