Jak koupit nemovitost v Chorvatsku

• Postup při nákupu nemovitostí v Chorvatsku občany EU
• Nákup nemovitostí v Chorvatsku společnostmi z EU
• Postup nákupu pro osoby se sídlem mimo EU a společnosti

Postup při nákupu nemovitostí v Chorvatsku občany EU

Od roku 2009 mohou občané a právnické osoby pocházející z Evropské unie volně nakupovat nemovitosti v Chorvatsku a registrovat je na své jméno.
Postup se stal velmi jednoduchým. Je to prakticky stejný postup jako pro občany Chorvatska.

Po předběžné studii nemovitostí v Chorvatsku přes internet přijíždí kupující do země, aby si nemovitosti prohlédl. Chorvatské pobřeží je pro většinu obyvatel Evropy snadno dostupné autem – nachází se pouhých 500 km od Vídně, 530 km od Mnichova, 460 km od Milána, 580 km od Bratislavy. Do vzdálených destinací létají na letiště Pula, Zadar, Split, Dubrovník, Záhřeb. Můžete také přijet na letiště Terst v Itálii nebo Lublaň ve Slovinsku, která jsou poměrně blízko severní části Chorvatska.

Nemovitosti na prodej v Chorvatsku jsou předvedeny při podpisu smlouvy o zprostředkování/zprostředkování s realitní kanceláří. Jde o požadavek chorvatského zákona o zprostředkovatelské činnosti v oblasti nemovitostí v Chorvatsku ( Zakon o posredovanju u prometu nekretnina - NN 107/07, 144/12, 14/14) . Potenciální kupující také podepisuje seznam prohlídek (protokol), který opravuje nemovitost předloženou Agentem.Na rozdíl od obchodní praxe ve Francii nebo Španělsku, kde kupující neplatí zprostředkovatelské agentuře žádnou provizi, v Chorvatsku je kupující povinen platit agenturní provizi, běžně ve výši 3 % + DPH.

Prozkoumání nemovitostí a provedení nezbytných právních opatření ke koupi obvykle trvá 4–6 dní. Náš agent vás vyzvedne ve vašem hotelu služebním autem a během 3-5 nebo i více dní dle potřeby předvede dostupné nemovitosti. Pokud si nakonec nic nevyberete, žádáme pouze o kompenzaci nákladů na benzín, mýtné a trajekt.

Když se najde ta správná nemovitost ke koupi v Chorvatsku, doporučujeme se s prodávajícím osobně setkat a probrat cenu, dynamiku a způsob platby atd. Když je vše projednáno a odsouhlaseno, měli byste získat chorvatské daňové číslo (OIB) a otevřít účet u místní banky, který může být potřeba pro obchod nebo následnou platbu daní a energií. Budete k tomu potřebovat pouze cestovní pas. Chcete-li nemovitost stáhnout z trhu, budete muset zaplatit určitou zálohu, obvykle 5 % z hodnoty nemovitosti. Nejlepší je uzavřít Předběžnou smlouvu v okamžiku platby zálohy.

Pokud jste připraveni uhradit celou částku najednou, pak advokát provede kontrolu majetku a vy podepíšete Hlavní smlouvu u notáře za přítomnosti soudního tlumočníka. Po obdržení platby v plné výši je prodávající povinen vystavit účtenku (Tabuljarna Isprava), která jde spolu s Hlavní smlouvou místnímu soudu, který mění vlastnické právo k nemovitosti.

Systém registrace vlastnických práv je v Chorvatsku poměrně transparentní. K dispozici je centralizovaný web, kde je možné zkontrolovat aktuální vlastnické právo u jakékoli nemovitosti a také situaci s věcnými břemeny, hypotékami a oprávněními k užívání. Každý pozemek v Chorvatsku má své číslo – Broj kat.cestice – podle tohoto čísla můžete najít svou nemovitost a sledovat změnu vlastnictví. Uvidíte, že mnoho nemovitostí vlastní několik lidí v podílech, takže k prodeji potřebujete souhlas všech spoluvlastníků a jejich dohodu o ceně.

Je-li nemovitost ve vlastnictví někoho, kdo ji zdědil – doporučuje se s pomocí advokáta ověřit, zda bylo dědické řízení řádně ukončeno a nedochází k žádným nárokům na dědická práva soudním řízením.Mnoho majitelů chorvatských nemovitostí je prodává, protože již v Chorvatsku nežijí. Nedávno došlo k několika vlnám emigrace Chorvatů. Může se tedy zdát, že prodávající se v současnosti nachází v Nizozemsku, Austrálii nebo v USA. V tomto případě je sestavena podrobná plná moc a její platnost je kontrolována advokáty a notářem.

Pokud například v novinách o novém vývoji v Chorvatsku vidíte, že je tam poznámka „no uporabla dozvola“ (žádné povolení k použití), pak se účast advokáta také velmi doporučuje. Veřejní notáři vykonávají v Chorvatsku několik typů služeb: mohou jednoduše ověřit totožnost a podpisy na základě dohody za nižší poplatek a zkontrolovat dohodu (semmnizaci) vlastně navíc nebo místo toho, aby za její právní stránku odpovídali za vyšší poplatek asi 1 % z ceny obchodu. Notář předkládá podepsanou Hlavní smlouvu soudu a finančním úřadům, které by měly vydat zvláštní oznámení k zaplacení 3% daně z převodu nemovitostí.

Dodatečné náklady budou následující:

• notářské a registrační poplatky ve výši 0,01-0,05 % z hodnoty nemovitosti,
• náklady na oficiálního překladatele (cca 200-300 eur).celkem včetně překladu smlouvy),
• poplatek zprostředkovateli – 3 % + DPH
• odměna advokáta – 0,5-1,25 % + DPH

 Nakonec je kupující zapsán jako nový vlastník v elektronickém rejstříku a může z něj získat oficiální výpis s názvem Vlastnický seznam (Osvědčení o vlastnictví).

Postup nákupu pro osoby se sídlem mimo EU a společnosti

 Pokud nepatříte do žádného ze států EU, pak možnost zaregistrovat nemovitost na vaše jméno v Chorvatsku závisí na dostupnosti dohody o reciprocitě mezi Chorvatskem a vaší zemí.

Chorvatsko má reciprocitu s těmito zeměmi:

• 
  Jordan¹
• 
  Algeria¹
• 
  Argentina¹
• 
  Australia¹
• 
  Bahrain¹
• 
  Belarus¹
• 
  Bosnia and Herzegovina¹
• 
  Brazil¹
• 
  British Virgin Islands¹
• 
  Brunei Darussalam¹
• 
  Cameroon¹
• 
  Canada¹
• 
  Chile¹
• 
  China¹
• 
  Taiwan¹
• 
  Congo¹
• 
  Costa Rica¹
• 
  Egypt¹
• 
  Ecuador¹
• 
  Ethiopia¹
• 
  Georgia¹
• 
  Ghana¹
• 
  Indonesia¹
• 
  Israel¹
• 
  Jordan¹
• 
  Kazakhstan¹
• 
  Kenya¹
• 
  Korea¹
• 
  Kosovo¹
• 
  Kuwait¹
• 
  Lebanese¹
• 
  Malesia¹
• 
  Mauritius¹
• 
  Moldova¹
• 
  Montenegro¹
• 
  New Zealand¹
• 
  Nigeria¹
• 
  Macedonia¹
• 
  Pakistan¹
• 
  Panama¹
• 
  Paraguay¹
• 
  Peru¹
• 
  Philippines¹
• 
  Qatar¹
• 
  Russian Federation¹
• 
  Saint Christopher and Nevis¹
• 
  Saudi Arabia¹
• 
  Serbia¹
• 
  Singapore¹
• 
  South Africa¹
• 
  Syrian Arab¹
• 
  Turkey¹
• 
  Ukraine¹
• 
  USA¹
• 
  Arab Emirates¹
• 
  Great Britain¹
• 
  Mexican States¹
• 
  Venezuela¹

Pokud má vaše země reciprocitu, znamená to, že sestavíte zvláštní žádost na Ministerstvo spravedlnosti s žádostí o registraci kupní a prodejní smlouvy na základě dostupnosti reciprocity. Bohužel trvá ministerstvu až 2 roky, než to zváží. Aby bylo možné nemovitost během této doby začít užívat a mít jistotu, že ji prodávající neprodá někomu jinému, je na jméno kupujícího registrována speciální Plomba, která omezuje prodávajícího v dispozičních právech. Automaticky se ruší registrací kupujícího jako vlastníka nemovitosti se souhlasem ministerstva.

• Pokud vaše země NEMÁ reciprocitu s Chorvatskou republikou, můžete to vyřešit prostřednictvím registrace společnosti EU nebo chorvatské společnosti, což je lepší.
• Základní kapitál standardní chorvatské společnosti s ručením omezeným je 2500 eur. Registrační notářský poplatek je asi 800-1200 eur. Bude vyžadována přítomnost soudního tlumočníka. Před registrací společnosti budoucí zakladatelé a ředitelé společnosti získají místní daňové identifikační číslo (čísla OIB).
• Zapsání společnosti u soudu obvykle trvá 1-2 týdny, poté by měla obdržet číslo od statistického úřadu, své vlastní yax číslo (OIB společnosti), firemní razítko a otevřený bankovní účet.
• Bankovní systém Chorvatska je nyní zastoupen převážně zahraničními afilacemi Raiffeisen Bank, Hypo Bank, Erste Bank, Societe Generale, OTP banka atd. Prakticky všechny místní banky byly v letech 2010-2013 odkoupeny mezinárodními bankovními strukturami. 

Omezení

 Je třeba poznamenat, že cizinci jsou omezeni při nákupu určitých kategorií nemovitostí, jako jsou budovy kulturní a historické hodnoty, zemědělské pozemky, pozemky přírodních parků, pozemky pro vojenské a obranné účely.