To install this Web App in your iPhone/iPad press 
and then "Add to Home Screen
Horvátországban minden földterület rendeltetési övezetbe tartozik.
A földterületek következő kategóriái vannak meghatározva:
T1, T2, T3, S, M, R, K, Z stb.
Az egyes zónák paraméterei változhatnak, és a helyi várostervezési hivataltól függenek. a pontos részletekért építész bevonása szükséges, amiben az iroda tud segíteni.
A szálláskapacitás aránya szállodákban minimum 70%, villákban maximum 30%.
A turisztikai övezetekben (T1 szálloda) az övezet összterületéből a szállodaterület tervezett területe minimum 70%, a villák összterülete pedig maximum 30%.
A szálláskapacitás aránya szállodákban minimum 30%, villákban maximum 70%.
A turistatelepülések teljes földterületéből a szálloda területének területe minimum 50%, a villáké pedig maximum 50%.
A turisztikai kijelölési funkcióban az egyéb kijelölésű bruttó beépítettség aránya a tervezett turisztikai kijelölésre tervezett bruttó területek maximum 10%-át teheti ki. A teraszok, uszodák és hasonlók felületei beépített felületnek számítanak. Településen kívül T2 turisztikai övezet nem tervezhető.
A kempingekben tilos szálláshely-építési munkákat – villákat, bungalókat, pavilonokat és hasonlókat – építeni.
A kemping turisztikai kijelölési funkciójában az egyéb kijelölésű építési munkák részaránya legfeljebb 2 % lehet.
A 2000 m2-nél kisebb területű kemping összesen 200 m2-ig tartalmazhat építési munkákat a kemping funkciójában (WC-k, adminisztrációs épületek és hasonlók).
A kemping kijelölése idegenforgalmi településsé (T2) nem változtatható.
Az S zóna lakóépületre alkalmas, önálló vagy hozzátartozó.
A különböző típusú kereskedelmi, kereskedelmi helyiségek ezen épületek földszintjén nem haladhatják meg a GBP (teljes brutto felület) 30%-át.
Vannak alkategóriák:
S1 – családi házak
S2 - alacsony lakóépület
S3 - többlakásos épületek
Ez a fajta talaj nagy rugalmasságot kínál a használat során. Itt lehetőség van lakó- és turistaépület építésére is.
Itt találkozhatsz:
MJEŠOVITA NAMJENA – pretežito stambena (M1) – többnyire lakóépület típusú.
Vegyes övezetben - túlnyomóan lakossági hasznosítású, lakó-üzleti épület részeként vagy önálló épületként az alábbi tartalom építhető:
MJEŠOVITA NAMJENA –
pretežito poslovna (M2) – többnyire kereskedelmi jellegű építmény.
Vegyes, túlnyomórészt üzleti felhasználású zónákban a következők építhetők és szerkeszthetők:
Itt a következő jelek láthatók:
(R2) – sportterepek
(R2-1) – úszómedencék és napozóterasok
(R2-2) – kísérő vendéglátó-ipari létesítmények
(R3) - fürdőzónák
(R3-1) – úszómedencék fürdőzónákon belül
(Pu) – rendezett strand
(Pp) – természetes strand
(K4-1) - szolgáltatási cél
(K4-2) - kereskedelmi célú
(K4-3) - vendéglátó célú
(K4-4) - garázs-üzleti épületek
(K4-5) - szociális, kulturális és szórakoztató létesítmények
(K4-6) - Kongresszusi Központ
(Z1) – parkterületek
(Z) - védő zöld és tájfelületek
Ha lakóépületet szeretne építeni, válassza az S vagy M övezetű telket.
Ha szállodát szeretne építeni – válassza a T1 vagy T2 övezetű telket (a szálloda koncepciójától függően).
Egyes esetekben a helyi önkormányzatnak lehetősége van a T kategórián belüli föld rendeltetésének megváltoztatására, vagy akár S-re vagy M-re történő átállítására - de ezek az esetek nagyon-nagyon korlátozottak, és miniszteri szintű döntéshozatalt igényelnek, hogy ezt meg lehessen tárgyalni. csak hatalmas befektetők, akik hektár földet vásárolnak, az egész település infrastruktúráját befolyásolva.
Minden horvátországi telek (kataszteri egység) rendelkezik bizonyos beépítési paraméterekkel, amelyeket a helyi urbanizációs részletes terv rögzít.
Íme az alapvető építési feltételek minden urbanizált telekre:
Egy adott földterülethez több paraméter is beállítható.
Felhívjuk figyelmét, hogy bizonyos KIS, KIG nem vonatkozik automatikusan minden S vagy M kategóriás telekre.
Minden telek, akár ugyanazon önkormányzaton belül is rendelkezhet egyedi beépítési paraméterekkel.
A hasznosítási együttható (Ki, esetenként KIS-szel is jelezve) az épület bruttó felületének és telekterületének aránya.
Például a KIS-szel 0,8 - építhetünk olyan épületet, amelynek a GBP a földterület 80%-a.
Egy 1000 m2-es telekre például 800 m2-es épületet építhetnének.
*Egyes területi tervekben a KIN (föld feletti hasznosítási együttható) is megjelenhet, amely csak a föld feletti emeletek GBP-jét tartalmazza a telek területéhez viszonyítva.
A beépítési együttható (KIG) az épület alapterületének arányát mutatja a telek területéhez viszonyítva.
Például, ha a KIG értéke 0,3, akkor az épület függőleges vetületével a földfelület 30%-a lefedhető. Az épület kivitelezése nem tartalmazza az erkély függőleges vetületét, és nem számolja a kültéri úszómedencék területét sem.
Általában méterben van megadva a tető felső pontjáig - az épület magassága gerincben.
Ez azért történik, hogy elkerüljük a nagy dupla világos padlókat galériákkal.
Ennek a korlátozásnak a fő célja az épületek általános szintjének fenntartása minden településen, hogy az egyik épület ne akadályozza a tengerre néző kilátást a másikból (ha van ilyen).
Az építési feltételek általában az épület szintjeinek maximális számát és azok specifikációját határozzák meg.
P – pinceszintet jelent (az alagsor a földszint, amelyet az egyik oldalról a helyig kell gyökerezni)
P+1 – pince plusz egy emelet
P+2 – pince plusz 2 emelet
P+2+Pk – pince plusz két emelet plusz tetőtér
Amennyiben az urbanizációs terv P+1-es fejlesztést irányoz elő, ez kétszintes épület építésének lehetőségét jelenti.
A településrendezési terv előírhatja, hogy a telekterület bizonyos %-át teljesen fedetlenül hagyják bármilyen épülettel, utakkal stb.
Ezt azért teszik, hogy megakadályozzák, hogy Horvátország kődzsungel legyen.
Ha megnézi a hagyományos velencei típusú építkezést, akkor a mellékelt házsorok kőburkolatú utcáival és a növényzet teljes hiányával láthatók.
Ezt a modellt a kortárs várostervezés teljesen felülvizsgálta.
Ez természetes követelmény, amelyet a minimális tűzbiztonsági szabályok diktálnak.
Ezt figyelembe kell venni a keskeny hosszú telkek tulajdonosainak (amelyek Horvátországban a földterületek örökösödési megosztása miatt nagyon elterjedtek). A szomszédos területektől való minimális távolság követelménye sok területen lehetetlenné teheti az építkezést, és megköveteli a konszolidációt.
Új építési tilalom van érvényben a tenger középső magasvízi vonalától 70-100 méterre (területenként változó). Ez az övezet a horvát Pomorsko Dobro – tengeri övezet, amely továbbra is állami tulajdonban van, és szabad hozzáférést biztosít.
A tenger partja a tenger középső magas vízvonalától nyúlik ki, és egy szárazföldi sávot foglal magában, amelyet a vihar során a legnagyobb hullámok által elért vonal határol, valamint a szárazföldnek azt a részét, amely természeténél vagy rendeltetésénél fogva szolgál. a tenger tengeri közlekedésre és tengeri horgászatra, valamint a tengerhasználattal összefüggő egyéb célokra használni, amely a középmagasságtól vízszintesen távolodó vonaltól legalább hat méter széles. A tenger partjához tartozik a töltés által létrehozott szárazföld egy része is, a tenger kiaknázását szolgáló részen. A közepesen magasabb magasvizek sorát a Horvát Vízrajzi Intézet határozza meg.
A tilalom célja, hogy megvédje a tengerparti épületeket a part kimosásával, a sziklák összeomlásával, az árvizekkel stb. szemben. Számos olyan esetnek lehetünk tanúi, amikor Franciaországban, Portugáliában az első vonal tengerparti épületei az óceán martalékává válnak, ami elmossa alattuk a magas partot, ami után az épületek a víz szakadékába omlanak. A horvát törvény meg akarja védeni az ingatlantulajdonosokat, különös tekintettel a globális felmelegedésre és a lehetséges általános tengerszint-emelkedésre.
Ez a tilalom nem vonatkozik a régebbi épületek rekonstrukciójára/korszerűsítésére. Ha van telke a tengerhez vezető első vonalon – 70-100 méteres területet használhat uszodának, kertnek –, és ott kezdje el az építkezést, ahol azt jogszabály előírja.
фото
Forrás: https://www.legalizacijagradnje.com
A városi telek minimális mérete településenként eltérő. Egyes területeken min 300 nm, néhány helyen min 1200 nm. vagy még több.
Az építész feladata, hogy a tervezés megkezdése előtt alaposan elemezze az építési lehetőségeket, hogy javaslatot tegyen az épület lehető legjobb konfigurációjára.
Javasoljuk, hogy földvásárlás előtt konzultáljon az építészszel. Felhívjuk figyelmét, hogy a településrendezési tervet és a fenti paramétereket a helyi önkormányzat időről időre módosíthatja, és fontos, hogy a telekvásárlás vagy a projekt megkezdése előtt friss városi feltételeket kapjanak.
Minden lakóépületnek, mérettől függetlenül, engedélyt kell adni. Engedély nélkül, de főprojekttel a főépület egy részén akár 50 m2-es garázsok, 100 nm-ig úszómedencék, szerszámoskamrák és egyéb melléképületek építhetők. Az ilyen épületek nem lakás céljára szolgálnak (Egyszerű épületekről és építményekről szóló rendelet), és csak akkor építhetők, ha azt a területi terv lehetővé teszi.
Illetve ugyan nem kapnak engedélyt rájuk, de egyesekhez mesterprojekt kell, és mindenkire az a szabály, hogy csak a területi tervnek megfelelően építhetők. Az építési engedély iránti kérelem hiánya nem jelenti automatikusan az építkezés engedélyezését.
Mielőtt elkezdené építeni BÁRMIT – kérjük, tájékozódjon a helyi várostervezésről.
Bizonyos dokumentumok minden építési forgatókönyvhöz szükségesek, míg mások csak bizonyos esetekben, az adott önkormányzat kérésére.
Az alábbiakban felsoroljuk azokat a lehetséges dokumentumokat, amelyekre szüksége lehet:
Építészeti projekt
Közművek csatlakozási díja - Komunalni Doprinos.
A projekt építési engedélyének megszerzése után a beruházónak komunalni doprinost kell fizetnie.
Kiszámítása az épület m3-én alapul, és az egyes településeken meghatározott díjköteles.
Ez változhat kb. 3-80 eur/m3 a helytől és a helyi zónáktól függően (I, II, III, IV, V stb.).
Átlagos épület 200 nm. 500 m3. Ha 40 eur-t veszünk négyzetméterenként. komunalni doprinos díjként – a doprinók összértéke eléri a 20 000 eurót.
A kommunalni doprinos mellett a központi vízre való csatlakozásért kisebb díjat számíthatnak fel (a leendő épület m2-ére számítva).
Ez azt jelenti, hogy az építkezés megkezdése előtt 200 nm. A villában készen kell állnia arra, hogy kb. 50 000 euró az előmunkálatokért.
2022-2023-ban havi 5%-kal drágultak a munkálatok és az anyagok költségei. Ez összefügg az építkezés fellendülésével és a dolgozók nagy hiányával, különösen a szigeteken.
Boszniából, Albániából, Ukrajnából hoznak építőmunkásokat, de még mindig nincs elég munkaerő. A fő hiány a minősített kivitelezőknél van, akik jogosultak az épület elektromos rendszereinek, vízvezetékeinek szerelésére.
Az építési engedély 2 éven belül érvényes Horvátországban. Ez idő alatt néhány építési munkálatot el kell kezdeni.
Az építési költségek (munkálatok + anyagok) min. 1500-2500 eur/nm. + ÁFA 2023-ban földrajzi elhelyezkedéstől függően.
Ha építkezni szeretne a szigeteken, kérjük, számoljon 2500 euró négyzetméterenként. minimális ár lesz a munkák+anyagok.
Ezek a költségek jelentősen megnövekedhetnek, ha luxus anyagokat használnak az építőiparban (kő, porcelán, speciális zárás).
Megkaphatok minden információt az ingatlan-nyilvántartásról, a kataszterről és a tervezésről az interneten keresztül?
Bizonyos információkat digitális forrásokból szerezhet be, de előfordulhat, hogy elavultak.
Például Horvátországban a városi bíróságok birtokában vannak a telekkönyvek, és 2023-ban hosszas sztrájkot tartottak, így a tulajdonosváltással, a terhekkel kapcsolatos információk nagy késéssel kerültek be az online forrásokba, és az ügynököknek most papíralapú kivonatot kell kérniük a nyilvántartásból, 100% biztos.
Ugyanez a helyzet a helyi tervezési helyzettel. A helyi önkormányzatok időről időre változtatják a városi telkeket, határokat, követelményeket és a digitális források elavult vagy hiányos információkat tartalmazhatnak.
Bár Horvátország egyre inkább digitalizálódik, jelenleg is javasoljuk, hogy támaszkodjanak hivatalos papíralapú visszaigazolásokra, amelyek jogi problémák esetén hivatalos bizonyítékként szolgálhatnak.
A kapzsi kétszer fizet. Javasoljuk, hogy kerülje el ezt a hibát, és alaposan ellenőrizze leendő otthonának dokumentációját szakemberek segítségével.
Az építkezés időtartama Horvátországban és a hasznosítási engedély megszerzése.
A minimális építési idő Horvátországban a telekvásárlástól számítva körülbelül 2 év, de javasoljuk, hogy 3 évvel számoljunk. Nem szabad megfeledkezni arról, hogy a nyári időszakban az építési, általános építési munkák számára a legkedvezőbb időszak a tilos, hogy ne zavarja a turisták kikapcsolódását.Csak csendes belső befejező munkák végezhetők.
A kivitelezési határidőket gyakran késleltetik az építőipari cégek, amelyek között nagyon kevés megbízható generál- és alvállalkozó van, aki minőségileg és gyorsan tud építeni. Az ügynökségek ajánlhatnak Önnek olyan cégeket, amelyek jó hírnevet szereztek a régióban, és azonosíthatják azokat, akikkel jobb, ha nem ápol kapcsolatot.
Horvátországban rendkívül kockázatos egy építőipari céggel való megállapodás megkötése és a hazatérés, az építkezés napi felügyelet nélkül való elhagyása. A megrendelő folyamatos ellenőrzése nélkül a létesítmény a lehető leggondatlanabb módon és az előírások megsértésével épül fel. minden lehetséges technológiát.A „jugoszláv” építők jó hírneve sajnos már a múlté.
Az építkezés befejezésekor be kell szereznie egy olyan dokumentumot, mint például az Uporabna Dozvola (használati engedély), amely megerősíti, hogy az épület teljes mértékben megfelel a projektnek, minden műszaki követelménynek, és csatlakoztatható a központi kommunikációhoz. Az épülethez energiahatékonysági osztályt is rendeltek, és ennek megfelelő energiatanúsítványt is kiállítottak. Megjegyzendő, hogy a horvát szabályozó hatóságok nem sietnek az objektumok átvételével és a működési engedélyek kiadásával. A folyamat 6-12 hónapig tarthat.
A hasznosítási engedély hiányára vonatkozó bejegyzés a nyilvántartásban egyfajta „fekete jelzés”, amely azt jelzi, hogy az épületnek vannak problémái. Egy ilyen jelzéssel ellátott ingatlan továbbértékesítése szinte lehetetlen.
To install this Web App in your iPhone/iPad press and then "Add to Home Screen