Bauen in Kroatien

Zonierung von Grundstücken in Kroatien

Alle Grundstücke in Kroatien unterliegen der Zweckwidmung.
Folgende Grundstückskategorien sind definiert:
T1, T2, T3, S, M, R, K, Z usw.
Die Parameter jeder Zone können variabel sein und hängen vom örtlichen Stadtplanungsamt ab. Für genaue Details ist es notwendig, einen Architekten zu beauftragen, bei dem die Agentur weiterhelfen kann.

(T1) - Hotels

Der Anteil der Beherbergungskapazität beträgt in Hotels mindestens 70 %, in Villen maximal 30 %.
In Tourismuszonen (Hotel T1) beträgt die geplante Fläche des Hotelgrundstücks mindestens 70 % der Gesamtfläche der Zone und die Gesamtfläche des Grundstücks für Villen maximal 30 %.

(T2) - Touristensiedlung

Der Anteil der Beherbergungskapazität beträgt in Hotels mindestens 30 % und in Villen maximal 70 %.
Von der Gesamtgrundfläche für Touristensiedlungen beträgt die Fläche des Hotelgrundstücks mindestens 50 %, die Gesamtgrundfläche für Villen beträgt maximal 50 %.
Der Anteil der Bruttobebauungsflächen für andere Ausweisungen in der Funktion der Tourismusausweisung darf maximal 10 % der geplanten Bruttoflächen für die Tourismusausweisung betragen. Zu den bebauten Flächen zählen Flächen von Terrassen, Schwimmbädern und dergleichen. Eine Tourismuszone T2 kann außerhalb von Siedlungen nicht geplant werden.

(T3) – Motorcamping und Campingplatz

Auf Campingplätzen ist der Bau von Unterkünften – Villen, Bungalows, Pavillons und dergleichen – verboten.
Der Anteil der Bauarbeiten für andere Bezeichnungen im Rahmen der touristischen Kennzeichnung des Campingplatzes darf maximal 2 % betragen.
Ein Campingplatz mit einer Fläche < 2000 m2 kann Bauarbeiten in der Funktion des Campingplatzes bis zu einer Gesamtfläche von 200 m2 (Sanitäranlagen, Verwaltungsgebäude und dergleichen) umfassen.
Die Bezeichnung eines Campingplatzes darf nicht in Touristensiedlung (T2) geändert werden.

(S) – Wohnungsbau - Stambena gradnja

Die S-Zone ist für den Wohnungsbau, freistehend oder angebaut, gedacht.
Verschiedene Arten von Handels- und Gewerbeflächen im Erdgeschoss dieser Gebäude dürfen 30 % der Bruttofläche (GBP) nicht überschreiten.

Es gibt Unterkategorien:
S1 – Familienhäuser
S2 – flacher Wohnbau
S3 – Mehrfamilienhäuser

(M) - Grundstücke mit gemischter Nutzung - Mješovita namjena

Diese Art von Grundstücken bietet eine große Flexibilität bei der Nutzung. Hier ist es möglich, sowohl Wohn- als auch Touristengebäude zu errichten.
Hier können Sie auf Folgendes stoßen:

MJEŠOVITA NAMJENA – pretežito stambena (M1) – überwiegend Wohnbauart.
In gemischten Zonen – überwiegend Wohnnutzung, als Teil eines Wohn-Geschäftsgebäudes oder freistehender Gebäude – können folgende Inhalte errichtet werden:

• Geschäfte bis 400 m 2 bebaute Bruttofläche
• Vorschuleinrichtungen und Schulen
• Gesundheits- und Sozialeinrichtungen
• Stille Gewerbe und Dienstleistungen
• Soziale Organisationen, kulturelle Einrichtungen, Verwaltungen, Religionsgemeinschaften und ähnliche Einrichtungen öffentlicher und sozialer Zwecke
• Postämter, Banken und dergleichen
• Sport und Erholung
• Parks und Kinderspielplätze
• Gastronomie und touristische Einrichtungen
• öffentliche Garagen
• Infrastruktureinrichtungen

MJEŠOVITA NAMJENA – pretežito poslovna (M2) – überwiegend kommerzielle Bauart.
Folgende Inhalte können in gemischt-überwiegend gewerblich genutzten Zonen erstellt und bearbeitet werden:

• Geschäfts- und Wohn-Geschäftsgebäude
• öffentliche und soziale Gebäude
• Gebäude für Gastronomie und touristische Zwecke
• Märkte und Kaufhäuser (müssen Lagerhäuser haben)

(R) – Sport- und Erholung

Hier sehen Sie folgende Markierungen:
(R2) – Sportgelände
(R2-1) – Schwimmbäder und Sonnendeckbereiche
(R2-2) – begleitende Gastronomieeinrichtungen
(R3) – Badezonen
(R3-1) – Schwimmbäder innerhalb der Badezonen
(Pu) – organisierter Strand
(Pp) – Naturstrand

(K) – Gewerbeflächen

(K4-1) – Servicezweck
(K4-2) – kommerzieller Zweck
(K4-3) – Catering-Zweck
(K4-4) - Garagen-Geschäftsgebäude
(K4-5) – soziale, kulturelle und Unterhaltungseinrichtungen
(K4-6) – Kongresszentrum

(Z) – Öffentliche Grünflächen

(Z1) – Parkflächen
(Z) – schützende Grün- und Landschaftsflächen

Wenn Sie den Bau eines Wohngebäudes planen, sollten Sie sich für ein Grundstück mit den Zonen S oder M entscheiden.
Wenn Sie planen, ein Hotel zu bauen, sollten Sie ein Grundstück mit der Zone T1 oder T2 wählen (abhängig von Ihrem Hotelkonzept).
In einigen Fällen hat die örtliche Gemeinde die Möglichkeit, den Zweck von Grundstücken der Kategorie T zu ändern oder es sogar in S oder M umzuwandeln – diese Fälle sind jedoch sehr, sehr begrenzt und erfordern eine Entscheidungsfindung auf Ministerebene, damit dies besprochen werden kann Nur Großinvestoren, die Hektar Land kaufen und so die Infrastruktur der gesamten Gemeinde beeinflussen.

Baukoeffizienten in Kroatien

Für jedes Grundstück in Kroatien (Katastereinheit) gelten bestimmte Bauparameter, die im örtlichen detaillierten Urbanisierungsplan festgelegt sind.
Hier sind die grundlegenden Baubedingungen für jedes urbanisierte Grundstück:

• Koeffizient KIS
• Koeffizient KIG
• maximale Höhe des Gebäudes
• maximale Anzahl der Stockwerke und deren Spezifikation
• min % der Grünfläche
• Mindestabstand zu benachbarten Grundstücksgrenzen
• Mindestbreite des Grundstücks, das sich entlang der Straße erstreckt
• Mindestabstand zum Meer
• Mindestgröße des städtischen Grundstücks

Für ein bestimmtes Land können weitere Parameter festgelegt werden.
Bitte beachten Sie, dass bestimmte KIS, KIG nicht automatisch für alle Grundstücke der Kategorie S oder M gelten.
Jedes Grundstück, auch innerhalb derselben Gemeinde, kann individuelle Bauparameter haben.

KIS

Der Nutzungskoeffizient (angegeben durch Ki, manchmal auch durch KIS) ist das Verhältnis der Bruttofläche des Gebäudes zur Grundstücksfläche.
Mit KIS 0,8 können wir beispielsweise ein Gebäude bauen, dessen GBP 80 % der Grundstücksfläche ausmacht.
Für ein Grundstück von beispielsweise 1000 m2 könnten sie ein Gebäude von 800 m2 bauen.

*In einigen Raumordnungsplänen kann auch der KIN (oberirdischer Nutzungskoeffizient) erscheinen, der die GBP nur der oberirdischen Stockwerke im Verhältnis zur Fläche des Grundstücks umfasst.

KIG

Der Konstruktionskoeffizient (KIG) gibt das Verhältnis der Grundfläche des Gebäudes zur Fläche des Grundstücks an.
Wenn der KIG beispielsweise 0,3 beträgt, ist es möglich, 30 % der Grundstücksfläche mit der vertikalen Projektion des Gebäudes abzudecken. Die Konstruktion des Gebäudes berücksichtigt nicht die vertikale Projektion des Balkons und auch nicht die Fläche der Außenschwimmbecken.

MAXIMALE HÖHE DER GEBÄUDE

Sie wird üblicherweise in Metern bis zur Dachoberkante – Gebäudehöhe im First – angegeben.
Dies geschieht, um große Doppellichtböden mit Galerien zu vermeiden.
Der Hauptzweck dieser Einschränkung besteht darin, das allgemeine Niveau der Gebäude in jeder Siedlung aufrechtzuerhalten, sodass ein Gebäude den Meerblick des anderen (falls vorhanden) nicht behindert.

MAXIMALE ANZAHL DER BÖDEN UND IHRE SPEZIFIKATION

Die Baubedingungen legen normalerweise die maximale Anzahl der Gebäudeebenen und deren Spezifikation fest.
P – bedeutet Kellergeschoss (Keller ist Erdgeschoss, das zwingend von einer Seite an Ort und Stelle verankert sein muss)
P+1 – Keller plus eine Etage
P+2 – Keller plus 2 Etagen
P+2+Pk – bedeutet Keller plus zwei Etagen plus Dachboden
Wenn der Urbanisierungsplan eine P+1-Bebauung vorsieht, bedeutet dies die Möglichkeit, ein zweistöckiges Gebäude zu errichten.

MIN % der GRÜNFLÄCHEN

Der Stadtplan kann vorschreiben, dass ein bestimmter Prozentsatz der Grundstücksfläche völlig frei von Gebäuden jeglicher Art, Straßen usw. bleibt.
Dies geschieht, um zu verhindern, dass Kroatien zu einem Steindschungel wird.
Wenn Sie sich die traditionelle venezianische Bauweise ansehen, werden Sie Reihenhäuser mit gepflasterten Straßen und völligem Verzicht auf Grünflächen sehen.
Dieses Modell wird von der zeitgenössischen Stadtplanung völlig überarbeitet.

MINDESTABSTAND ZU BENACHBARTEN GRUNDSTÜCKSGRENZEN

Dies ist eine natürliche Anforderung, die durch Mindestvorschriften zum Brandschutz vorgegeben wird.
Dies sollte von den Eigentümern schmaler, langer Grundstücke berücksichtigt werden (die in Kroatien aufgrund der Erbteilung von Grundstücken weit verbreitet sind). Das Erfordernis eines Mindestabstands zu Nachbargrundstücken kann auf vielen Grundstücken den Bau unmöglich machen und eine Konsolidierung erforderlich machen.

MINDESTABSTAND VOM MEER

Es besteht ein Verbot für Neubauten 70–100 Meter von der mittleren Hochwasserlinie des Meeres entfernt (je nach Gebiet unterschiedlich). Dieser Gürtel ist die kroatische Meereszone Pomorsko Dobro, die weiterhin in öffentlichem Besitz und frei zugänglich ist.
Die Meeresküste erstreckt sich von der mittleren Hochwasserlinie des Meeres und umfasst einen Landstreifen, der durch die Linie begrenzt wird, die von den größten Wellen bei Stürmen erreicht wird, sowie den Teil des Landes, der aufgrund seiner Beschaffenheit oder seines Zwecks dient die Nutzung des Meeres für den Seeverkehr und die Seefischerei sowie für andere mit der Nutzung des Meeres zusammenhängende Zwecke, die ab der Linie, die horizontal von der mittleren Hochwasserlinie entfernt ist, mindestens sechs Meter breit ist. Zur Meeresküste gehört auch ein Teil des durch Deiche geschaffenen Landes, der der Ausbeutung des Meeres dient. Die Linie der mittleren Hochwasser wird vom Kroatischen Hydrographischen Institut bestimmt.
Ziel des Verbots ist es, Gebäude direkt am Meer vor der Gefahr der Überschwemmung der Küste, des Einsturzes von Felsen, Überschwemmungen usw. zu schützen. Wir sind Zeugen zahlreicher Fälle, in denen die Gebäude direkt am Meer in Frankreich und Portugal zur Beute des Ozeans wurden. Dadurch wird die hohe Küste unter ihnen weggespült, woraufhin die Gebäude in den Wassergrund einstürzen. Das kroatische Gesetz möchte Immobilieneigentümer schützen, insbesondere im Hinblick auf die globale Erwärmung und den möglichen allgemeinen Anstieg des Meeresspiegels.
Dieses Verbot betrifft nicht den Umbau/die Modernisierung der älteren Gebäude. Wenn Sie über ein Grundstück in erster Meereslinie verfügen, können Sie eine Fläche von 70 bis 100 Metern für Schwimmbad und Garten nutzen und mit dem Bau dort beginnen, wo es gesetzlich vorgeschrieben ist.

Quelle: https://www.legalizacijagradnje.com

MINDESTGRÖSSE DES STÄDTISCHEN GRUNDSTÜCKS

Die Mindestgröße des städtischen Grundstücks ist in den einzelnen Gemeinden unterschiedlich. In einigen Bereichen beträgt sie mindestens 300 m², in anderen mindestens 1200 m². oder noch mehr.
Es ist die Aufgabe des Architekten, die Baumöglichkeiten gründlich zu analysieren, bevor er mit dem Entwurf fortfährt, um die bestmögliche Konfiguration des Gebäudes vorzuschlagen.
Wir empfehlen dringend, vor dem Kauf eines Grundstücks den Architekten zu konsultieren.
Bitte beachten Sie, dass der Stadtplan und die oben genannten Parameter von Zeit zu Zeit von der örtlichen Gemeinde geändert werden können und es wichtig ist, vor dem Kauf eines Grundstücks oder dem Beginn eines Projekts neue städtische Bedingungen zu erhalten.

FAQs

Gibt es Gebäude, für die keine Baugenehmigung erforderlich ist?

Für alle Wohngebäude, unabhängig von ihrer Größe, muss eine Genehmigung vorliegen. Ohne Genehmigung, aber mit dem Hauptprojekt, können auf einem Teil des Hauptgebäudes Garagen bis 50 m², Schwimmbäder bis 100 m², Geräteschuppen und andere Nebengebäude errichtet werden. Solche Gebäude sind nicht für den Wohnungsbau bestimmt (Verordnung über einfache Gebäude und Arbeiten) und dürfen nur gebaut werden, wenn dies im Raumordnungsplan zulässig ist.
Auch wenn für sie keine Genehmigung eingeholt wird, ist für einige ein Masterprojekt erforderlich, und für alle gilt die Regel, dass sie nur gemäß dem Raumplan gebaut werden dürfen. Das Fehlen eines Antrags auf Baugenehmigung bedeutet nicht, dass automatisch gebaut werden darf.

Bevor Sie mit dem Bau beginnen, konsultieren Sie bitte den örtlichen Stadtplan.

Welche Unterlagen werden für die Baugenehmigung benötigt?

Bestimmte Dokumente sind in allen Bauszenarien erforderlich, während andere nur in bestimmten Fällen erforderlich sind, die von einer bestimmten Gemeinde verlangt werden.
Nachfolgend finden Sie die mögliche Dokumentation, die Sie möglicherweise benötigen:

• Hauptprojekt – 3 Exemplare.
• Die Stellungnahme des Architekten zur Bestätigung des Hauptprojekts wurde gemäß Raumordnungsplan und anderen Vorschriften erstellt.
• Schriftlicher Bericht über die Kontrolle des Hauptprojekts (falls Kontrolle erforderlich).
• Bescheinigung über die Nostrifizierung des Hauptprojekts (sofern das Projekt nach ausländischen Vorschriften durchgeführt wird).
• Bescheinigungen staatlicher Stellen, die bestätigen, dass das Hauptprojekt gemäß den Sondervorschriften gestaltet ist, ODER Nachweis, dass ein Antrag auf Ausstellung oder Festlegung dieser Bescheinigungen oder Bedingungen gestellt wurde.
• Bestätigung, dass das Hauptprojekt gemäß der Entscheidung über die Umweltverträglichkeit des Projekts konzipiert ist (sofern das Projekt möglicherweise ein Umwelt- und Ökonetzwerk impliziert).
• Nachweis des rechtlichen Interesses für die Erteilung einer Baugenehmigung (Eigentumsnachweis).
• Nachweis, dass der Investor in der Lage ist, Investor zu sein (in Fällen, in denen ein Sondergesetz vorschreibt, wer Investor sein kann) – Konzession, Vereinbarung usw.
• Nachweis, dass der Eigentümer des Baugrundstücks seinen Eigentumsanteil auf das Eigentum der örtlichen Selbstverwaltungseinheiten übertragen hat ODER einen Vertrag über die Einrichtung von Durchfahrts- und/oder Durchfahrtsdienstbarkeiten abgeschlossen hat wenn dies durch ein besonderes Gesetz zur Raumdefinition vorgeschrieben ist.
  
  

Wie hoch sind die Kosten für die Erteilung einer Baugenehmigung im Jahr 2023?

Architekturprojekt 

Das Architektenhonorar setzt sich in der Regel aus folgenden Elementen zusammen:

• Vorentwurf für den Bau (allgemeines Projekt einschließlich Analyse der städtischen Bedingungen, 3D-Varianten, ungefähre Kostenkalkulation usw.).
• Detailliertes Projekt (einschließlich architektonischer Teil, physischer Teil, Elektro-, Wasser- und Abwasserteile, Bauprojekt) – ca. 20-30 Euro.
• Ingenieurprojekt (einschließlich Heizung, Kühlung, Schwimmbad, Sonnenkollektoren, Aufzug und andere technische Details – ca. 10 Euro pro Quadratmeter).
• Detaillierter Bauplan mit allen Plänen und allen Bauabschnitten mit Berechnung der Kosten pro Abschnitt – ca. 20-30 Euro pro qm.
• Gebietsgestaltungsprojekt – ca. 10 Euro pro qm.
• Innenarchitekturprojekt (einschließlich Einbaumöbel, Auswahl technischer Elemente, Technik, Farben, Veredelungsmaterialien, Licht usw.) – ca. 40-50 Euro pro qm. Insgesamt kann das Projekt etwa 130-150 Euro pro Quadratmeter kosten. Für den Bau von 200 qm. es beträgt ca. 35.000 Euro.
• Architektonische Bauüberwachung – 50 Euro pro Stunde (mindestens 40-50 Stunden). Plus ca. 2500 Euro.

Anschlussgebühr für Versorgungsunternehmen - Komunalni Doprinos.

Nach Erhalt der Baugenehmigung für das Projekt muss der Investor komunalni doprinos zahlen.
Die Berechnung basiert auf m3 des Gebäudes und unterliegt den in der jeweiligen Gemeinde festgelegten Gebühren.
Es kann von cca abweichen. 3 bis 80 Euro pro m3, je nach Standort und örtlichen Zonen (I, II, III, IV, V usw.).
Durchschnittliches Gebäude von 200 qm. beträgt 500 m3. Wenn wir 40 Euro pro qm nehmen. Als Komunalni-Doprinos-Gebühr – der Gesamtbetrag der Doprinos wird 20.000 Euro erreichen.
Neben komunalni doprinos kann eine geringe Gebühr für den Anschluss an die zentrale Wasserversorgung anfallen (berechnet je m2 des zukünftigen Gebäudes).
Dies bedeutet, dass vor Baubeginn 200 qm vorhanden sind. Villa sollten Sie bereit sein, ca. auszugeben. 50.000 Euro für Vorarbeiten.

Wie hoch sind die Baukosten in Kroatien?

Im Zeitraum 2022-2023 stiegen die Kosten für Arbeiten und Materialien um 5 % pro Monat. Dies ist mit einem Bauboom und einem großen Mangel an Arbeitskräften, insbesondere auf den Inseln, verbunden.
Bauarbeiter werden aus Bosnien, Albanien und der Ukraine geholt und trotzdem gibt es nie genug Arbeitskräfte. Das Hauptdefizit besteht bei zertifizierten Bauunternehmern, die berechtigt sind, Elektro- und Sanitärsysteme des Gebäudes zu installieren.

Die Baugenehmigung ist in Kroatien innerhalb von 2 Jahren gültig. In dieser Zeit müssen einige Bauarbeiten begonnen werden.
Die Baukosten (Bauarbeiten + Materialien) sollten mit mindestens 1500-2500 Euro pro Quadratmeter kalkuliert werden. + MwSt. im Jahr 2023 je nach geografischem Standort.
Wenn Sie planen, auf den Inseln zu bauen, rechnen Sie bitte mit 2500 Euro pro Quadratmeter. wird ein Mindestpreis für Arbeiten+Material gelten.

Diese Kosten können erheblich steigen, wenn beim Bau hochwertige Materialien verwendet werden (Stein, Porzellan, Spezialverschlüsse).

Kann ich mich über das Internet über alle Informationen zu Grundbuch, Kataster und Planung informieren?

Sie können einige Informationen über digitale Ressourcen erhalten, diese sind jedoch möglicherweise veraltet. Beispielsweise werden Grundbuchbücher von Stadtgerichten in Kroatien geführt, und diese hatten im Jahr 2023 einen langwierigen Streik, so dass Informationen über Eigentumswechsel und Belastungen mit großer Verzögerung in die Online-Ressourcen gelangten und die Beamten nun einen Papierauszug beim Register anfordern müssen 100 % sicher. Das Gleiche gilt für die lokale Planungssituation. Kommunen ändern von Zeit zu Zeit städtische Grundstücke, Grenzen und Anforderungen und digitale Ressourcen können veraltete oder unvollständige Informationen enthalten. Obwohl Kroatien immer stärker digitalisiert wird, empfehlen wir derzeit noch, sich auf offizielle Papierbestätigungen zu verlassen, die bei rechtlichen Problemen als offizieller Beweis dienen können. Der Gierige zahlt doppelt. Wir empfehlen Ihnen, diesen Fehler zu vermeiden und die gesamte Dokumentation Ihres zukünftigen Zuhauses sorgfältig mit der Hilfe von Fachleuten zu prüfen.

Dauer des Baus in Kroatien und Erhalt einer Betriebsgenehmigung

Die Mindestbauzeit in Kroatien ab dem Zeitpunkt des Grundstückskaufs beträgt etwa 2 Jahre, wir empfehlen jedoch, mit 3 Jahren zu rechnen. Es ist zu bedenken, dass im Sommer die günstigste Bauzeit für allgemeine Bauarbeiten ist verboten, um die Erholung der Touristen nicht zu beeinträchtigen. Es sind nur stille Innenausbauarbeiten möglich.
Baufirmen verzögern die Bauzeit oft und es gibt nur sehr wenige zuverlässige General- und Subunternehmer, die in der Lage sind, qualitativ hochwertig und schnell zu bauen. Agenturen können Ihnen Unternehmen empfehlen, die sich in der Region einen guten Ruf erworben haben, und diejenigen identifizieren, mit denen man besser keine Beziehung eingehen sollte.
Der Abschluss einer Vereinbarung mit einem Bauunternehmen und die Rückkehr nach Hause sowie das Verlassen der Baustelle ohne tägliche Aufsicht ist in Kroatien äußerst riskant. Ohne ständige Kontrolle seitens des Kunden wird die Anlage so nachlässig wie möglich und unter Verstoß gegen die Vorschriften gebaut alle möglichen Technologien. Der hohe Ruf „jugoslawischer“ Bauherren gehört leider bereits der Vergangenheit an.

Nach Abschluss der Bauarbeiten müssen Sie ein Dokument wie „Uporabna Dozvola“ (Nutzungsgenehmigung) einholen, das bestätigt, dass das Gebäude vollständig dem Projekt und allen technischen Anforderungen entspricht und an die zentrale Kommunikation angeschlossen werden kann. Das Gebäude wird zudem einer Energieeffizienzklasse zugeordnet und erhält einen entsprechenden Energieausweis. Es ist zu beachten, dass die kroatischen Regulierungsbehörden keine Eile haben, Objekte entgegenzunehmen und Betriebsgenehmigungen zu erteilen. Der Prozess kann 6-12 Monate dauern.
Ein Vermerk im Register über das Fehlen einer Nutzungsgenehmigung ist eine Art „schwarzer Fleck“, der darauf hinweist, dass das Gebäude Probleme aufweist. Der Weiterverkauf einer Immobilie mit einem solchen Stempel ist nahezu unmöglich.