Jak se staví v Chorvatsku

Zónování pozemků v Chorvatsku

Všechny pozemky v Chorvatsku podléhají zónování podle účelu.
Jsou definovány následující kategorie pozemků:
T1, T2, T3, S, M, R, K, Z atd.
Parametry každé zóny mohou být variabilní a závisí na místním úřadu územního plánování. pro přesné detaily je nutné angažovat architekta, s čímž může agentura pomoci.

(T1) - Hotely

Podíl ubytovací kapacity činí minimálně 70 % v hotelech a maximálně 30 % ve vilách.
V turistických zónách (hotel T1) z celkové plochy zóny činí plánovaná plocha areálu hotelu minimálně 70 % a celková plocha pozemku pro vily maximálně 30 %.

(T2) - Turistická osada

Podíl ubytovací kapacity činí minimálně 30 % v hotelech a maximálně 70 % ve vilách.
Z celkové plochy pozemku pro turistické osady činí plocha hotelového pozemku minimálně 50 % a celková plocha pozemku u vil činí maximálně 50 %.
Podíl hrubých zastavěných ploch pro ostatní označení ve funkci označení cestovního ruchu může činit maximálně 10 % plánovaných hrubých ploch pro označení cestovního ruchu. Plochy teras, bazénů a podobně se počítají jako zastavěné plochy. Turistickou zónu T2 nelze plánovat mimo sídla.

(T3) – Autokempy a kempy

V kempech je zakázáno stavět ubytovací stavby – vily, bungalovy, pavilony a podobně.
Podíl stavebních prací pro jiná označení ve funkci turistického označení kempu může činit maximálně 2 %.
Součástí kempu o ploše < 2000 m2 mohou být stavební úpravy ve funkci kempu do celkové velikosti 200 m2 (WC, administrativní budovy apod.).
Označení kempu nesmí být změněno na turistickou osadu (T2).

(S) – Bytová výstavba - Stambena gradnja

S zóna je určena pro bytovou výstavbu, samostatně stojící nebo přistavěnou.
Různé druhy obchodů, obchodní prostory v přízemí těchto budov nesmí přesáhnout 30 % GBP (celková plocha brutto).

Existují podkategorie:
S1 – rodinné domy
S2 - nízkopodlažní bytová výstavba
S3 - bytový dům

(M) - Pozemky pro smíšené účely - Mješovita namjena

Tento druh pozemků nabízí velkou flexibilitu při použití. Zde je možné postavit jak obytnou, tak turistickou budovu.
Zde můžete narazit:

MJEŠOVITA NAMJENA – pretežito stambena (M1) –

převážně obytného typu stavby.
Ve smíšených zónách - převážně obytné využití, jako součást bytového-podnikatelského domu nebo samostatně stojících objektů, lze stavět následující obsahy:

obchody do 400 m 2 hrubé zastavěné plochy
předškolní instituce a školy
ústavy zdravotní péče a sociální péče
tiché obchody a služby
společenské organizace, kulturní zařízení, správy, náboženské společnosti a obdobná zařízení pro veřejné a společenské účely
pošty, banky a podobně
sport a rekreaci
parky a dětská hřiště
stravovacích a turistických zařízení
veřejné garáže
infrastrukturní zařízení

MJEŠOVITA NAMJENA – pretežito poslovna (M2) –

převážně komerčního typu stavby.
Následující obsah lze vytvářet a upravovat ve smíšených zónách s převážně obchodním využitím:

obchodní a obytno-podnikatelské budovy
veřejné a společenské budovy
budovy pro stravovací a turistické účely
trhy a obchodní domy (musí mít sklady)

(R) – Sportovní a rekreační účely

Zde uvidíte následující značky:
(R2) – sportovní terény
(R2-1) – bazény a sluneční terasy
(R2-2) – doprovodná stravovací zařízení
(R3) - koupací zóny
(R3-1) – bazény v rámci koupacích zón
(Pu) – organizovaná pláž
(Pp) – přírodní pláž

(K) – Komerční pozemky

(K4-1) - servisní účel
(K4-2) - komerční účel
(K4-3) - účel stravování
(K4-4) - garáže-podnikatelské objekty
(K4-5) - společenská, kulturní a zábavní zařízení
(K4-6) - kongresové centrum

(Z) – Veřejná zeleň

(Z1) – parkové plochy
(Z) - ochranná zeleň a krajinné plochy

Pokud plánujete výstavbu bytového domu – měli byste zvolit pozemek v pásmu S nebo M.
Pokud plánujete stavbu hotelu – měli byste zvolit pozemek zónovaný jako T1 nebo T2 (v závislosti na vaší koncepci hotelu).
V některých případech má místní obec možnost změnit účel pozemků v kategorii T nebo dokonce přejít na S nebo M - tyto případy jsou však velmi omezené a vyžadují ministerskou úroveň rozhodování, aby je bylo možné projednat. pouze velké investory, kteří skupují hektary pozemků ovlivňující infrastrukturu celé obce.

Stavební koeficienty v Chorvatsku

Každý pozemek v Chorvatsku (katastrální jednotka) má určité parametry stavby stanovené v místním podrobném plánu urbanizace.
Zde jsou základní stavební podmínky stanovené pro každý urbanizovaný pozemek:

součinitel KIS
součinitel KIG
max výška budovy
max počet pater a jejich specifikace
min % zelené plochy
min vzdálenost od hranic sousedních pozemků
minimální šířka pozemku, který se táhne podél komunikace
minimální vzdálenost od moře
minimální velikost městského pozemku

Pro konkrétní pozemek může být nastaveno více parametrů.
Vezměte prosím na vědomí, že některé KIS, KIG se nevztahují automaticky na všechny pozemky v kategorii S nebo M.
Každý pozemek, i v rámci stejné obce, může mít individuální parametry stavby.

KIS

Koeficient využití (udává se Ki, někdy i KIS) je poměr hrubé plochy budovy a plochy pozemku.
Například s KIS 0,8 - můžeme postavit budovu, jejíž GBP tvoří 80 % povrchu pozemku.
Za pozemek např. 1000 m2 by mohli postavit budovu 800 m2.

*V některých územních plánech se může objevit i KIN (koeficient nadzemního využití), který zahrnuje GBP pouze nadzemních podlaží ve vztahu k ploše parcely.

KIG

Koeficient výstavby (KIG) ukazuje poměr půdorysu budovy k ploše pozemku.
Například, když je KIG 0,3, je možné pokrýt 30% povrchu pozemku s vertikální projekcí budovy. Konstrukce objektu nezahrnuje vertikální průmět balkonu, ani plochu venkovních bazénů.

MAXIMÁLNÍ VÝŠKA STAVEB

Obvykle se nastavuje v metrech do horního bodu střechy - výška budovy v hřebeni.
Je to děláno, aby se zabránilo velkým dvojitým světlým podlahám s galeriemi.
Hlavním účelem tohoto omezení je zachovat obecnou úroveň budov v každé osadě, aby jedna budova nebránila výhledu na moře z druhé (pokud existuje).

MAX. POČET PODLAŽÍ A JEJICH SPECIFIKACE

Stavební podmínky obvykle stanovují maximální počet úrovní budovy a jejich specifikaci.
P – znamená suterén (suterén je přízemí, které by mělo být povinně zakořeněno k místu z jedné strany)
P+1 – suterén plus jedno patro
P+2 – suterén plus 2 podlaží
P+2+Pk – znamená suterén plus dvě podlaží plus podkroví
Pokud urbanizační plán počítá s zástavbou P+1, znamená to možnost výstavby dvoupodlažní budovy.

MIN % ZELENÝCH PLOCH

Územní plán může předepsat ponechat určité % plochy pozemku zcela nepokryté budovami jakéhokoli druhu, komunikacemi apod.
Děje se tak, aby se z Chorvatska nestala kamenná džungle.
Když se podíváte na tradiční výstavbu benátského typu, uvidíte přilehlé řady domů s kamennými ulicemi a naprostou absencí zeleně.
Tento model je zcela přehodnocen současným urbanistickým plánováním.

MIN VZDÁLENOST OD SOUSEDNÍCH HRANIC POZEMKU

To je přirozený požadavek diktovaný minimálními pravidly požární bezpečnosti.
Měli by to vzít v úvahu majitelé úzkých dlouhých pozemků (které se pro Chorvatsko staly velmi běžnými kvůli dědickému rozdělení pozemků). Požadavek minimální vzdálenosti od sousedních pozemků může na mnoha pozemcích znemožnit výstavbu a vyžadovat jejich scelení.

MIN VZDÁLENOST OD MOŘE

Platí zákaz nové výstavby 70-100 metrů od střední linie vysoké hladiny moře (v různých oblastech se liší). Tento pás je chorvatské Pomorsko Dobro – mořská zóna, která zůstává ve veřejném vlastnictví a má volný přístup.
Mořské pobřeží se rozprostírá od střední linie vysoké hladiny moře a zahrnuje pás pevniny, který je omezen linií dosahovanou největšími vlnami během bouří, jakož i tu část pevniny, která svou povahou nebo účelem slouží využívat moře pro námořní dopravu a mořský rybolov a pro jiné účely, které souvisejí s využíváním moře, jehož šířka je nejméně šest metrů od linie, která je horizontálně vzdálená od střední hladiny vysoké hladiny. K mořskému pobřeží patří i část pevniny vytvořená nábřežími, v části, která slouží k využívání moře. Linie středních vyšších vod určuje Chorvatský hydrografický institut.
Cílem zákazu je chránit budovy na pobřeží před hrozbou vymytí pobřeží, zřícení skal, záplavami atd. Jsme svědky četných případů, kdy se přímořské stavby první linie ve Francii, Portugalsku stanou kořistí oceánu, který pod nimi spláchne vysoké pobřeží, načež se stavby zřítí do vodní propasti. Chorvatské právo chce chránit vlastníky nemovitostí, zejména s ohledem na globální oteplování a potenciální všeobecný vzestup hladiny moří.
Tento zákaz se netýká rekonstrukcí/modernizací starších budov. Pokud máte pozemek na první linii k moři – můžete využít 70-100 metrů plochy pro bazén, zahradu – a zahájit stavbu tam, kde to předepisuje zákon.

Stavební koeficient

Zdroj: https://www.legalizacijagradnje.com

MINIMÁLNÍ VELIKOST MĚSTSKÉHO POZEMKU

Minimální velikost městského pozemku se v různých obcích liší. V některých oblastech je to min 300 m2, v některých je to min 1200 m2. nebo ještě více.
Úkolem architekta je důkladně analyzovat konstrukční možnosti, než přistoupí k návrhu, aby navrhl nejlepší možnou konfiguraci budovy.
Důrazně doporučujeme konzultaci s architektem před koupí jakéhokoli pozemku. Vezměte prosím na vědomí, že územní plán a výše uvedené parametry může místní magistrát čas od času změnit a je důležité získat nové urbanistické podmínky před nákupem pozemku nebo zahájením realizace projektu.

FAQs

Existují stavby, které nevyžadují stavební povolení?

Všechny obytné budovy bez ohledu na velikost musí mít povolení. Bez povolení, ale s hlavním projektem lze na části hlavní budovy postavit garáže do 50 m2, bazény do 100 m2, kůlny na nářadí a další pomocné stavby. Takové stavby nejsou určeny k bydlení (Nařízení o jednoduchých stavbách a dílech) a lze je stavět, pouze pokud to umožňuje územní plán.

Také, ačkoli se na ně nezíská povolení, pro některé je nutný master projekt a pro všechny platí pravidlo, že je lze stavět pouze v souladu s územním plánem. Absence žádosti o stavební povolení neznamená, že se automaticky smí stavět.

Než začnete NĚCO stavět - prostudujte si místní územní plán.

Jaké dokumenty jsou potřeba pro získání stavebního povolení?

Některé dokumenty jsou vyžadovány ve všech scénářích výstavby, zatímco jiné jsou vyžadovány pouze v určitých případech, které si vyžádá konkrétní obec.
Níže je možná dokumentace, kterou můžete potřebovat:

Hlavní projekt – 3 kopie
Vyjádření architekta potvrzující hlavní projekt bylo provedeno v souladu s územním plánem a dalšími předpisy
Písemná zpráva o kontrole hlavního projektu (pokud je kontrola požadována)
Osvědčení o nostrifikaci hlavního projektu (pokud je projekt zpracován podle zahraničních předpisů)
Certifikáty státních orgánů potvrzující hlavní projekt jsou navrženy podle zvláštních předpisů NEBO doklad o předložení žádosti o vydání nebo stanovení těchto certifikátů nebo podmínek
Potvrzení, že hlavní projekt je navržen podle rozhodnutí o environmentální přijatelnosti projektu (pokud projekt může zahrnovat environmentální a ekologickou síť)
Doložení právního zájmu na vydání stavebního povolení (doložení vlastnického práva)
Doklad o způsobilosti investora být investorem (v případech, kdy zvláštní zákon stanoví, kdo může být investorem) – koncese, dohoda atd.
Doklad o tom, že vlastník stavebního pozemku převedl svou část vlastnictví do vlastnictví územních samosprávných celků NEBO uzavřel smlouvu o zřízení věcného břemene průjezdu a/nebo průjezdu (pokud to stanoví zvláštní zákon, který vymezuje územní plánování)

Jaké jsou náklady na získání stavebního povolení v roce 2023?

Architektonický projekt

Cena architekta se obvykle skládá z následujících prvků:

Předběžný návrh stavby (generální projekt včetně analýzy urbanistických poměrů, 3D varianty, orientační kalkulace nákladů atd.) – cca. 20 eur za m2.
Detailní projekt včetně architektonické části, fyzické části, části elektro, voda, odpadní voda, stavební projekt) – cca. 20-30 eur.
Inženýrský projekt (včetně vytápění, chlazení, bazénu, solárních panelů, výtahu a dalších technických detailů – cca 10 eur za m2).
Podrobný plán výstavby včetně všech schémat a všech fází výstavby s kalkulací nákladů na etapu – cca. 20-30 eur za m2.
Projekt územního řešení – cca. 10 eur za m2
Projekt interiéru (včetně vestavěného nábytku, výběru technických prvků, techniky, barev, povrchových materiálů, světla atd.) -cca. 40-50 eur za m2. Celkově může projekt stát přibližně 130-150 eur za m2. Pro budovu 200 m2. činí cca. 35 000 eur.
Architektonický monitoring stavby – 50 eur za hodinu (ne méně než 40-50 hodin). Plus cca 2500 eur.

Poplatek za připojení inženýrských sítí - Komunalni Doprinos.

Po získání stavebního povolení na projekt musí investor zaplatit komunální doplatky.
Její výpočet vychází z m3 budovy a podléhá poplatkům stanoveným v každé konkrétní obci.
Může se lišit od cca. 3 až 80 eur za m3 v závislosti na lokalitě a místních zónách (I, II, III, IV, V atd.).
Průměrná budova 200 m2. je 500 m3. Když vezmeme 40 eur za m2. jako komunální doprino – celková výše doprina dosáhne 20 000 eur.
Kromě komunálních vodovodů může být menší poplatek za připojení na centrální vodovod (počítáno na m2 budoucí budovy).
To znamená, že před zahájením výstavby 200 m2. Vila byste měli být připraveni strávit cca. 50 000 eur za přípravné práce.

Jaké jsou náklady na výstavbu v Chorvatsku?

V letech 2022-2023 zdražovaly náklady na práce a materiál o 5 % měsíčně. Souvisí to se stavebním boomem a velkým nedostatkem pracovních rukou, zejména na ostrovech.
Stavební dělníci jsou přiváženi z Bosny, Albánie, Ukrajiny a stále není pracovních sil nikdy dost. Hlavní deficit je u certifikovaných konstruktérů, kteří mají oprávnění instalovat elektroinstalace, vodovodní systémy budovy.

Stavební povolení platí v Chorvatsku do 2 let. Během této doby musí být zahájeny některé stavební práce.
Stavební náklady (práce + materiál) by měly být kalkulovány jako min. 1500-2500 eur za m2. + DPH v roce 2023 v závislosti na geografické poloze.
Pokud plánujete stavět na ostrovech, počítejte prosím s tím, že 2500 eur za m2. bude minimální cena za práce+materiály.

Tyto náklady se mohou výrazně zvýšit, pokud jsou ve stavebnictví použity luxusní materiály (kámen, porcelán, speciální zavírání).

Mohu získat veškeré informace o katastru nemovitostí, katastru nemovitostí a plánování sám přes internet?

Některé informace můžete získat prostřednictvím digitálních zdrojů, ale mohou být zastaralé.
Například pozemkové knihy vedou městské soudy v Chorvatsku a ty měly v roce 2023 dlouhou stávku, takže informace o změně vlastnictví, věcných břemenech se do online zdrojů dostávaly s velkým zpožděním a agenti si nyní musí vyžádat výpis z rejstříku v papírové podobě. 100% jistý.
Stejná situace je s místní plánovací situací. Místní samosprávy čas od času mění městské pozemky, hranice, požadavky a digitální zdroje mohou obsahovat zastaralé nebo neúplné informace.
Přestože se Chorvatsko stále více digitalizuje, v tuto chvíli stále doporučujeme spoléhat se na oficiální papírová potvrzení, která lze v případě některých právních problémů použít jako oficiální důkaz.
Lakomec platí dvakrát. Doporučujeme se této chybě vyvarovat a s pomocí profesionálů řádně zkontrolovat veškerou dokumentaci k vašemu budoucímu bydlení.

Délka výstavby v Chorvatsku a získání povolení k těžbě

Minimální doba výstavby v Chorvatsku od fáze koupě pozemku je asi 2 roky, ale doporučujeme počítat se 3 roky. Je třeba mít na paměti, že v letním období, které je pro výstavbu nejpříznivější, jsou obecné stavební práce. zakázáno, aby nenarušovalo rekreaci turistů. Možné jsou pouze tiché dokončovací práce v interiéru.
Stavební firmy, mezi nimiž je velmi málo spolehlivých generálních a subdodavatelů, kteří dokážou kvalitně a rychle stavět, často zdržují termíny výstavby. Agentury vám mohou doporučit společnosti, které si v regionu vydobyly dobré jméno, a identifikovat ty, se kterými je lepší neudržovat žádný vztah.
Uzavřít dohodu se stavební firmou a vrátit se domů, opustit staveniště bez každodenního dozoru, je v Chorvatsku extrémně riskantní. Bez neustálé kontroly ze strany zákazníka bude objekt postaven co možná nejšetrněji a v rozporu s všechny možné technologie. Vysoká pověst „jugoslávských“ stavitelů je bohužel již minulostí.

Po dokončení stavby jste povinni získat dokument jako Úporabná dozvola (Povolení k těžbě), který potvrzuje, že budova plně vyhovuje projektu, všem technickým požadavkům a může být napojena na centrální komunikaci. Budově je také přidělena třída energetické náročnosti a vydán odpovídající Energetický průkaz. Je třeba poznamenat, že chorvatské regulační orgány nespěchají s přijímáním objektů a vydáváním provozních povolení. Proces může trvat 6-12 měsíců.
Poznámka v rejstříku o absenci Povolení k těžbě je jakousi „černou značkou“, která ukazuje, že budova má nějaké problémy. Další prodej nemovitosti s takovou značkou je téměř nemožný.