Строительство в Хорватии

Прежде, чем начинать строительство в Хорватии, каждый инвестор должен ознакомиться с базовыми понятиями, используемыми хорватским законодательством.

Зонирование земель в Хорватии

Все земельные участки в Хорватии подлежат зонированию по целевому назначению в генеральном градостроительном плане. Различают несколько уровней градостроительных планов государственный, областной и муниципального образования.

Определены следующие зоны или категории земель:

Т1, Т2, Т3, S, М, R, К, Z и т. д.

Параметры застройки каждой зоны могут быть переменными и зависят от местного муниципального образования при последующем утверждении областью и государством в лице министерства.

Для уточнения параметров застройки, общего анализа градостроительной ситуации и понимания объёмов будущего строительства рекомендуем привлекать хорватского архитектора, в подборе которого может помочь агентство.

(Зона Т1) Туристическое назначение - преимущественно под застройку гостиницами.

Здесь установлена пропорция по количеству койко-мест: минимум 70% для гостиничных номеров и максимум 30% для вилл, коттеджей и апартаментов.

Таким образом в туристических зонах (Т1) от общей площади зоны запланированная площадь территории отеля составляет минимум 70%, а площадь земли для вилл, коттеджей или апартаментов составляет максимум 30%.

(Зона Т2) Туристическое назначение – апарт-отели и туристические виллы.

Здесь установлена обратная пропорция по количеству койко-мест: максимум 30% для гостиничных номеров и минимум 70% для вилл и апартаментов.

От общей площади земли в зоне (Т2) площадь территории гостиницы составляет 30%, а общая площадь земли для вилл составляет максимум 70%.

Доля общей застроенной площади других назначений в функции туристического назначения может составлять максимум 10% от запланированной общей площади туристического назначения. Площади террас, бассейнов и т.п. считаются застроенными поверхностями.

(T3) – Автолагерь и кемпинг.

В кемпингах запрещено строить жилые постройки с твердыми фундаментами – виллы, павильоны и тому подобные сооружения.

Доля сооружений иного назначения в кемпинге может составлять максимум 2%.

Кемпинг площадью < 2000 м2 может включать сооружения обслуживающего характера общей площадью до 200 м2 (санузлы, административные здания , объекты обслуживания , кафе и рестораны и т.п.).

Назначение «кемпинг» не может быть изменено на туристический поселок (Т2).

Зона (S) – земли под жилое строительство.

Зона S предназначена для жилищного строительства, причем как для отдельно стоящих, так и для сблокированных зданий.

Различные предприятия торговли, коммерческих помещений на первых этажах этих зданий не могут занимать более 30% GBP (общей брутто-площади здания).

Категория имеет несколько подразделений:

S1 – семейные отдельно стоящие дома

S2 – малоэтажное жилое строительство типа таун-хаусов

S3 – многоквартирные дома

Могут быть и другие обозначения с литерой S , которые описываются в местном плане развития территории муниципального образования.

Зона (М) – территория застройки смешанного назначения.

Этот вид земель предлагает большую гибкость в использовании. Здесь можно построить как жилой, так и туристический объект.

Здесь вы можете встретить подкатегории Зоны M1, M2.

MJEŠOVITA NAMJENA – pretežito stambena (M1) – зона преимущественно жилого строительства.

В смешанных зонах – преимущественно жилого типа строительства, в составе жилого здания или отдельно стоящих зданий могут быть построены до 49% от общей площади зоны:

• магазины общей застроенной площадью до 400 м2
• дошкольные учреждения и школы
• учреждения здравоохранения и социального обеспечения
• предприятия тихой торговли и услуг
• общественные организации, объекты культуры, администрации, религиозные общины и аналогичные объекты общественного и социального назначения
• почтовые отделения, банки и т.п.
• спорт и отдых
• парки и детские площадки
• объекты общественного питания и туризма
• общественные гаражи
• объекты инфраструктуры

MJEŠOVITA NAMJENA – pretežito poslovna (M2) – зона преимущественно коммерческого типа строительства.

В зонах смешанного преимущественно коммерческого использования можно проектировать и строить

• коммерческие и здания смешанного использования (51% под коммерческое использование, например апартаменты и 49% использование под жилье — квартиры.
• общественные и социальные здания
• здания общественного питания и туристических целей
• рынки и универмаги (обязательно наличие складов)

(R) – спортивно-оздоровительные цели.

Здесь имеются следующие подтипы целевого назначения земель:

(R2) – спортивные площадки

(R2-1) – бассейны и солярии

(Р2-2) – сопутствующие объекты общественного питания

(R3) - зоны для купания

(R3-1) – бассейны в зонах купания

(Pu) – организованный пляж

(Pp) – природный пляж

(К) – земли коммерческого назначения.

(К4-1) - служебное назначение

(К4-2) - коммерческого назначения

(К4-3) – пищевое назначение

(К4-4) - гаражно-хозяйственные здания

(К4-5) – объекты социально-культурного и развлекательного назначения

(К4-6) - конгресс-центр

(Z) – общественные зеленые зоны.

(Z1) – парковые зоны

(Z) - защитная зелень и ландшафтные поверхности

Если вы планируете построить жилой дом – вам следует выбрать земельный участок с зонированием S или M.

Если вы планируете построить гостиницу или апарт-отель – вам следует выбрать земельный участок зонирования Т1 или Т2 (в зависимости от вашей концепции гостиницы).

В некоторых случаях местный муниципалитет имеет возможность изменить назначение земли категории Т или даже перевести ее в категорию S или M - но эти случаи ограничены и требуют изменения градостроительных планов, процедуры согласования в муниципальном образовании, области и на уровне министерств. Этим могут воспользоваться только крупные инвесторы, которые покупают большие участки земли, которые могут повлиять на развитие инфраструктуры муниципалитета.

Коэффициенты застройки в Хорватии

Каждый земельный участок в Хорватии (кадастровая единица) имеет определенные параметры застройки, установленные в местном детальном плане урбанизации локальной единицы самоуправления.

Ниже приведены основные параметры строительства, установленные для каждого урбанизированного земельного участка:

• коэффициент KIS
• коэффициент KIG
• максимальная высота здания
• максимальное количество этажей
• минимальный % зеленой площади всего участка (зеленые насаждения без строений)
• минимальное расстояние для строительства объекта от границ соседних земельных участков
• минимальное расстояние для строительства объекта от границ дорог
• минимальный размер земельного участка под данный тип застройки.

Для конкретной земли может быть установлено и больше параметров органами местной власти. Обратите внимание, что некоторые KIS, KIG не применяются автоматически ко всем земельным участкам категории S или M.

Каждый земельный участок, даже в пределах одного муниципалитета, может иметь индивидуальные параметры застройки, они могут разниться в пределах одной категории.

KIS

Коэффициент использования (обозначается Ki, а иногда и KIS) представляет собой соотношение общей брутто-площади здания и площади земельного участка.

Например, с помощью KIS, 0,8 — мы можем построить здание, площадь которого составляет 80% поверхности земельного участка.

На участке, например, 1000 м² можно было построить здание площадью 800 м².

*В некоторых планировках также может присутствовать KIN (коэффициент использования надземной части), который включает в себя стоимость только надземных этажей по отношению к площади участка.

KIG

Коэффициент застройки (KIG) показывает соотношение площади застройки здания (пятна застройки) к площади земельного участка.

Например, когда KIG равен 0,3, можно покрыть 30% поверхности земли вертикальной проекцией здания. В конструкции здания не учтена вертикальная проекция балкона и площадь открытых бассейнов.

МАКСИМАЛЬНАЯ ВЫСОТА ЗДАНИЙ

Обычно его устанавливают в метрах до верхней точки крыши от природного уровня земли – высоты здания в коньке.

Основная цель этого ограничения — сохранить общий уровень построек в каждом поселении, чтобы одно здание не закрывало вид на море из другого (если таковой имеется).

МАКСИМАЛЬНОЕ КОЛИЧЕСТВО ЭТАЖЕЙ И ИХ СПЕЦИФИКАЦИЯ

Условия строительства обычно устанавливают максимальное количество этажей здания и их спецификацию.

P – означает цокольный (первый, стоящий на земле) этаж

P+1 – первый плюс один этаж

P+2 – первый плюс 2 этажа

P+2+Pk – означает первый плюс два этажа плюс чердак.

Если планом урбанизации предусмотрена застройка P+1, это означает возможность постройки двухэтажного здания. Цокольный этаж обязательно должен быть заглублен с одной стороны.

МИНИМАЛЬНЫЙ % ЗЕЛЕНЫХ ЗОН

Градостроительный план может предписывать оставлять определенный процент площади земельного участка полностью незакрытым постройками любого типа, дорогами и т.п.

Это делается для того, чтобы Хорватия не превратилась в каменные джунгли.

Если вы посмотрите на традиционную застройку венецианского типа – вы увидите примыкающие ряды домов с мощеными улицами и полным отсутствием зелени.

Эта модель полностью переработана современным городским планированием.

МИНИМАЛЬНОЕ РАССТОЯНИЕ ОТ ГРАНИЦ СОСЕДНИХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Это естественное требование, продиктованное минимальными правилами пожарной безопасности.

Это следует учитывать владельцам узких длинных земельных участков (которые стали очень распространены в Хорватии из-за раздела земельных участков по наследству). Требование минимальной удаленности от соседних земель может сделать невозможным строительство на многих землях и потребовать их консолидации.

МИНИМАЛЬНОЕ РАССТОЯНИЕ ОТ МОРЯ

Действует запрет на новое строительство в 70-100 метрах от средней линии максимальной приливной волны моря (в разных районах варьируется). Этот пояс представляет собой хорватское Поморско Добро – морскую зону, которая остается в государственной собственности и свободном доступе всех граждан Республики Хорватия. Поморско Добро – это национальное достояние Хорватии.

Поморско Добро включает в себя полосу суши, ограниченную линией, достигаемой наиболее крупными волнами во время штормов, а также ту часть суши, которая по своему характеру или назначению служит использовать море для морского судоходства и морского рыболовства, а также для других целей, связанных с использованием моря, ширина которого составляет не менее шести метров от линии, удаленной по горизонтали от средней линии максимальной приливной волны. Морское побережье включает также часть суши, созданную насыпью, в той части, которая служит для эксплуатации моря. Средняя линия максимальной приливной волны определена Хорватским гидрографическим институтом.

Запрет направлен на защиту прибрежных построек от угрозы размыва побережья, обвала скал, наводнений и т.п. Мы являемся свидетелями многочисленных случаев, когда приморские постройки первой линии во Франции, Португалии становятся добычей океана, который смывает высокий берег под ними, после чего здания рушатся в пучину вод. Хорватское законодательство стремится защитить владельцев собственности, особенно принимая во внимание глобальное потепление и потенциальное общее повышение уровня моря.

Этот запрет не касается реконструкции/модернизации старых зданий. Если у вас есть земельный участок на первой линии моря – вы можете использовать участок на расстоянии 70 метров от моря под бассейн, сад – и начать строительство на расстоянии 100 м от моря - там, где это предписано законом.

МИНИМАЛЬНЫЙ РАЗМЕР ГОРОДСКОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Минимальный размер городского земельного участка различается в разных муниципалитетах и определяется ими в местном плане развития территории. В некоторых районах это минимум 300 кв.м., в некоторых - мин 1200 кв.м. или даже больше.

Источник: https://www.legalizacijagradnje.com

Задача архитектора – тщательно проанализировать возможности строительства, прежде чем приступить к проектированию, чтобы предложить наилучшую возможную конфигурацию здания.

Мы настоятельно рекомендуем проконсультироваться с выбранным архитектором перед покупкой земли и выполнить общий анализ участка, это может сэкономить ваши деньги и избежать крупных ошибок и неоправданных надежд, а также понять возможности участка по брутто и нетто площади застройки.

Обратите внимание, что городской план и вышеуказанные параметры могут время от времени изменяться местным муниципалитетом, и важно получить свежие городские условия до покупки земельного участка или начала реализации проекта.

Даже есть у Вас есть на примете готовый проект, без привлечения местного архитектора со знанием зонирования земель и прочих особенностей, Вам не обойтись.

Цифровизация хорватского реестра, кадастра и градостроительного планирования пока находится в процессе становления и развития.

Часто задаваемые вопросы

Есть ли здания, на строительство которых не требуется разрешение?

Все жилые здания, независимо от размера, должны иметь разрешение на строительство и разрешение на эксплуатацию

Без разрешения, но при наличии основного проекта, на части основного здания можно построить гаражи до 50 м2, бассейны до 100 м2, сараи для инструментов и другие вспомогательные постройки. Такие здания не предназначены для проживания (Положение о простых зданиях и сооружениях) и могут быть построены только в том случае, если они разрешены градостроительным планом.

Также, хотя на них не получено разрешение, для некоторых требуется генеральный проект, а правилом для всех является то, что их можно строить только в соответствии с градостроительным планом. Отсутствие запроса на получение разрешения на строительство не означает, что строительство автоматически разрешено.

Прежде чем что-либо строить, пожалуйста, ознакомьтесь с местным городским планом и/ или наймите компетентного архитектора.

Какие документы необходимы для получения разрешения на строительство?

Определенные документы требуются во всех сценариях строительства, тогда как другие требуются только в определенных случаях, запрошенных конкретным муниципалитетом.

Ниже представлена возможная документация, которая может вам понадобиться:

• Основной проект – 3 экземпляра.
• Заявление архитектора, подтверждающее, что основной проект был составлен в соответствии с пространственным планом и другими нормативными актами.
• Письменный отчет по контролю основного проекта техническим надзором.
• Свидетельство о нострификации основного проекта (если проект выполнен по зарубежным нормам).
• Сертификаты государственных органов, подтверждающие, что основной проект разработан в соответствии со специальными правилами или подтверждение того, что подан запрос на выдачу или определение этих сертификатов или условий.
• Подтверждение того, что основной проект разработан в соответствии с решением об экологической приемлемости проекта (если проект может подразумевать окружающую среду и экологическую сеть).
• Доказательство юридического интереса для выдачи разрешения на строительство (доказательство прав собственности).
• Доказательство того, что инвестор способен быть инвестором (в случаях, когда специальный закон определяет, кто может быть инвестором) – концессия, соглашение и т.д.
• Доказательство того, что собственник земли под застройку передал свою часть собственности в собственность единиц местного самоуправления или заключил договор об установлении транзитных и/или проездных сервитутов (если это предусмотрено специальным законом, который определяет пространственное планирование).

Какова стоимость получения разрешения на строительство в 2023 году?

Архитектурный проект

Гонорар архитектора обычно состоит из следующих элементов:

• предварительный проект строительства (генеральный проект, включая анализ городских условий, 3D варианты, примерный расчет стоимости и т.д.) – ок. 20 евро за кв.м.
• детальный проект, включая архитектурную часть, физическую часть, электро-, водо- и канализацию, строительный проект) – ок. 20-30 евро
• инженерный проект (включая отопление, охлаждение, бассейн, солнечные батареи, лифт и другие инженерные детали) – около 10 евро за кв.м.
• детальный план строительства, включающий все схемы и все этапы строительства с расчетом затрат по этапам – ок. 20-30 евро за кв.м.
• дизайн-проект территории – от 10 евро за кв.м.
• дизайн-проект интерьера (включая встроенную мебель, подбор инженерных элементов, техники, цветов, отделочных материалов, света и т.д.) -ок. 40-50 евро за кв.м. В общей сложности проект может стоить примерно 30-150 евро за кв.м. Для здания площадью 200 кв.м. это составляет около 35 000 евро.
• архитектурный надзор за строительством – 50 евро в час (не менее 40-50 часов). Плюс 2500 евро примерно.

Коммунальный налог на строительство (муниципальный взнос )

После получения разрешения на строительство по проекту инвестор должен заплатить коммунальный налог.

Его расчет основан на м3 здания и облагается сборами, установленными в каждом конкретном муниципалитете. Он может варьироваться от ок.3 до 80 евро за м3 в зависимости от местоположения и местных зон (I,II,III,IV,V и т.д.). Среднее здание 200 кв.м. составляет 500 м3. Если взять 40 евро за кв.м. в качестве платы за коммуналиии – общая сумма за 500 м3 достигнет 20 000 евро. Помимо коммунального доприноса, может взиматься небольшая плата за подключение к центральному водоснабжению (рассчитывается за м2 будущего здания).

Суммируя вышесказанное, можно утверждать, что до начала строительства виллы 200 кв.м, вы должны быть готовы потратить ок. 50 000 евро на предварительные работы.

Какова стоимость строительства в Хорватии?

В 2022-2023 годах стоимость работ и материалов дорожала на 5% в месяц. Это связано со строительным бумом и большим дефицитом рабочих рук в Хорватии, особенно на островах.

Строителей привозят из Боснии, Албании, Украины, но рабочей силы всегда не хватает. Основной дефицит – сертифицированные строители, имеющие право на монтаж электросистем, сантехнических систем здания. Разрешение на строительство действительно в Хорватии в течение 2 лет. В этот период времени должны быть начаты некоторые строительные работы. Стоимость строительства (работы + материалы) должна быть рассчитана как минимум 1500-2500 евро за кв.м. + НДС в 2023 году в зависимости от географии строительства. Если вы планируете строить на островах, то посчитайте, что 2500 евро за кв.м. будет минимальная цена за работы+материалы. Эти затраты могут значительно увеличиться, если в строительстве используются элитные материалы (паркет ценных сортов дерева, камень с острова Брач, мрамор, элитная сантехника и пр).

Могу ли я получить всю информацию о земельном реестре, кадастре и урбанизации в Интернете?

Существует возможность получить некоторую информацию через цифровые ресурсы, но она может оказаться устаревшей.

Например, земельные книги (реестр) ведутся муниципальными судами в Хорватии, и в 2023 году у них была продолжительная забастовка, так что информация о смене собственника, обременениях поступала в онлайн-ресурсы с большой задержкой, и теперь агентам приходится запрашивать бумажную выписку из реестра для 100% уверенности.

Та же ситуация и с ситуацией местного планирования. Местные муниципалитеты время от времени меняют городские земельные участки, границы, требования, а цифровые ресурсы могут содержать устаревшую или неполную информацию.

Хотя Хорватия становится все более передовой страной в плане цифровизации, на данный момент мы по-прежнему рекомендуем полагаться на официальные бумажные подтверждения, которые можно использовать в качестве официального доказательства в случае возникновения некоторых юридических проблем.

Скупой платит дважды. Рекомендуем не допускать этой ошибки и тщательно проверять всю документацию на свой будущий дом с помощью профессионалов.

Длительность строительства в Хорватии и получение Разрешения на эксплуатацию

Минимальные сроки строительства в Хорватии от стадии покупки участка составляют около 2х лет, однако мы рекомендуем рассчитывать на 3 года. Следует учитывать, что в летний период, наиболее благоприятный для строительства, ведение общих строительных работ запрещено, чтобы не помешать отдыху туристов. Возможно только проведение тихих внутренних отделочных работ.

Сроки строительства часто затягиваются строительными компаниями, среди которых крайне мало надежных генеральных и субподрядчиков, которые способны строить качественно и быстро. Агентства могут порекомендовать Вам компании, которые заслужили хорошую репутацию в регионе и обозначить тех, с кем лучше не иметь отношений.

Заключить договор со строительной компанией и уехать, оставив строительную площадку без ежедневного контроля со стороны Заказчика – это в Хорватии крайне рискованное предприятие. Без постоянного контроля со стороны Заказчика или его Представителя объект будет построен небрежно и с возможным нарушением технологий.

По факту завершения строительства Вы обязаны получить такой документ, как Uporabna Dozvola (разрешение на эксплуатацию), которое подтверждает, что здание полностью соответствует проекту, всем техническим требованиям и может быть подключено к центральным коммуникациям. Зданию также присваивается класс энергоэффективности и выдается соответствующий сертификат.

Необходимо отметить, что контролирующие органы Хорватии не торопятся с приемкой объектов и выдачей Разрешений на эксплуатацию. Процесс может затянуться на 6-12 месяцев.

Отметка в реестре об отсутствии Разрешения на эксплуатацию является своеобразной «черной меткой», которая показывает, что здание имеет некие проблемы. Перепродажа объекта недвижимости с подобной отметкой нереальна.