Peut-on construire sur des terres agricoles en Croatie ?

Tourisme rural et construction sur des terres agricoles en Croatie

De même que les terrains à bâtir sont destinés à la construction, les terrains agricoles sont destinés à la production agricole. Par conséquent, seules des installations appropriées peuvent être construites sur ce type de terrain (fermes, serres, remises à outils, entrepôts de matériel agricole, etc.), à condition qu'elles ne soient pas interdites par le plan d'aménagement du territoire et que la taille minimale de la parcelle soit respectée. Il existe une exception : il est possible de construire des objets touristiques dans le champ touristique OPG (OPG est obiteljsko poljoprivredno gospodarstvo - ce qui peut se traduire par "ferme familiale"). Veuillez noter que 38,1 % du territoire de la Croatie appartient à des "zones protégées", ce qui est supérieur à la moyenne des pays de l'UE, qui est de 26 %. La construction dans les "zones protégées" peut endommager l'environnement naturel, les oiseaux et les écosystèmes animaux, c'est pourquoi elle est interdite ou fortement limitée.

Zones protégées en Croatie

Puis-je construire ce que je veux sur mon île en Croatie?

Oui, vous pouvez acheter une île. Mais vous n'êtes PAS AUTORISÉ à y construire ce que vous voulez.
Contrairement aux Caraïbes, en Croatie, dans 99 % des cas, il n'est pas possible de construire une luxueuse villa isolée sur une île privée. La plupart des petites îles de Croatie sont zonées en tant que territoires agricoles et protégés ("protégé" est un statut qui signifie que le paysage est protégé en tant que tel, sans aucune modification). Toute construction sur ces îles est soumise aux réglementations susmentionnées. Si elles ne sont pas protégées, la plupart des terres des îles sont classées comme terres agricoles. Il existe parfois des structures plus anciennes (ruines de vieilles maisons, phares, maisons de pêcheurs) - si elles ont été construites avant 1968 - elles sont 100% légales et peuvent être reconstruites dans les dimensions existantes (ou dans les dimensions maximales approuvées par les plans locaux). L'agrandissement de ces structures n'est pas possible. Vous ne pouvez pas construire une luxueuse villa de 500 m² pour remplacer une ruine de 20 m². Si l'île est suffisamment grande selon les règles de la municipalité locale et qu'elle n'est pas protégée, vous pouvez construire а des installations conformes aux règles de l'agritourisme, à moins de 100 m de la ligne de mer, laquelle doit être définie par les autorités.

Exigences en matière de construction pour le tourisme rural en Croatie

Il existe quelques exceptions où un bâtiment résidentiel peut être construit en dehors du terrain à bâtir sur des terres agricoles.

• Il est possible de construire une structure d'habitation et des bâtiments auxiliaires pour ses propres besoins sur un terrain d'une superficie minimale de 20 ha (200,000 m²). La taille minimale varie d'une municipalité à l'autre. Au bord de la mer, elle est généralement de 30,000 m², mais dans une autre région, elle peut être de 5,000 m². Ce point doit être vérifié par votre architecte. Si la structure est destinée au tourisme rural, la taille minimale du terrain est de 2 ha (20,000 m²) pour l'arrière-pays, tandis que dans la zone côtière, elle est de 3 ha (30,000 m²) au minimum.
• Toutes ces installations ne peuvent être construites à moins de 100 m de la mer!

Toutefois, ces restrictions de taille ne sont pas appliquées automatiquement. Ce ne sont pas tous les terrains de 30,000 m² qui conviennent aux objets de tourisme rural, mais seulement ceux qui ont obtenu le statut d'OPG potentiel dans le plan local d'aménagement du territoire. Vous devez donc consulter un plan d'aménagement du territoire local actualisé avant d'acheter un terrain agricole, en tenant compte du fait que ces plans peuvent être modifiés de temps à autre. L'installation la plus couramment autorisée dans l'agritourisme est un bâtiment ou une ferme sur un terrain de 30,000 m² (10,000 m² dans certaines municipalités). Par exemple, les fermes produisant du vin ou des olives - rez-de-chaussée de 200 m² et sous-sol de 200 m². Dans certaines régions, le sous-sol peut atteindre 800 m². Il convient toutefois de noter que tout est défini par le plan d'aménagement du territoire d'une municipalité locale.

Les bâtiments résidentiels et locatifs sont raccordés à l'infrastructure communale appropriée et doivent donc répondre aux exigences en matière de sécurité, de salubrité, d'incendie et autres. Les bâtiments agricoles ne sont pas soumis à ces exigences strictes, mais ils ont généralement besoin d'électricité et d'eau, mais à des fins agricoles. Dans certains cas, il peut y avoir des maisons légalisées sur des terres agricoles, généralement des structures assez anciennes. Elles peuvent être rénovées dans les mêmes dimensions, sans agrandissement. Dans certaines régions, il est permis de construire une piscine à proximité de ces structures, mais cela dépend du zonage et de la municipalité locale. Normalement, les piscines jusqu'à 100 m² ne nécessitent pas de permis de construire. S'il ne s'agit pas d'une zone protégée, il est généralement possible d'y construire. S'il s'agit d'une zone protégée par la planification locale, il n'est pas possible d'y aménager une piscine.

Taille autorisée des autres bâtiments pour le tourisme rural

La possibilité de construire sur des terres agricoles, le type et la taille des installations autorisées sont prescrits par les plans d'aménagement du territoire individuels. La superficie du bâtiment est souvent liée à la taille minimale de la parcelle agricole. Par exemple, certains plans d'aménagement du territoire autorisent la construction d'un bâtiment commercial de 50 m² sur un terrain d'une superficie minimale de 1 ha (10,000 m²). Ailleurs, on peut trouver des limites à la construction d'un hangar de 30 m² sur une surface de 1,000 m², ou d'une cabane à outils de 10 m² sur 500 m², etc.

La plupart des installations susmentionnées nécessitent l'obtention d'un permis de construire et d'un permis d'utilisation. Il existe une exception pour les bâtiments qui ne sont pas enregistrés dans le cadastre, c'est-à-dire les bâtiments dont la surface au sol est inférieure à 10 m² et pour lesquels un permis d'utilisation n'est pas nécessaire. Certaines catégories de bâtiments agricoles, tels que les serres, les auvents pour le logement du bétail, etc. ne nécessitent pas de projet ou de permis de construire (moins de 25 m²).

Les maisons préfabriquées, les conteneurs et autres structures légères peuvent-ils être utilisés comme installations résidentielles sur les terres agricoles ?

La réponse est NON.
Pour tout type d'installation (même un abri de stockage), vous devez obtenir un permis de construire pour agriland, si elle a une taille supérieure à 10 m². En outre, l'utilisation résidentielle des terrains agricoles (ou l'utilisation touristique) n'est autorisée que si les exigences minimales de surface mentionnées ci-dessus sont respectées.