Můžete v Chorvatsku stavět na zemědělské půdě?

Venkovský cestovní ruch a výstavba na zemědělské půdě v Chorvatsku

Stejně jako je stavební půda určena pro výstavbu, je i zemědělská půda určena pro zemědělskou výrobu. Proto lze na tomto druhu pozemku stavět pouze vhodné objekty (zemědělské usedlosti, skleníky, kůlny na nářadí, sklady zemědělské techniky apod.) za podmínky, že nejsou územním plánem zakázány a že je dodržena minimální velikost pozemku. Existuje výjimka - na turistickém poli OPG je možné stavět turistické objekty (OPG je obiteljsko poljoprivredno gospodarstvo - lze přeložit jako "rodinná farma"). Upozorňujeme, že 38,1 % území Chorvatska patří do "chráněných oblastí", což je nad průměrem zemí EU, který činí 26 %. Výstavba v "chráněných oblastech" může poškodit přírodní prostředí, ptáky a živočišné ekosystémy, proto je zakázána nebo výrazně omezena.

Chráněná území v Chorvatsku

Mohu si na svém ostrově v Chorvatsku postavit, co chci?

Ano, ostrov si můžete koupit. Ale NESMÍTE si na něm postavit, co chcete.
Na rozdíl od Karibiku v Chorvatsku v 99 % případů neexistuje možnost postavit si na soukromém ostrově luxusní izolovanou vilu. Většina menších ostrovů v Chorvatsku je zařazena do zóny zemědělského a chráněného území ("chráněné" je status, který znamená, že krajina je jako taková chráněna bez jakýchkoli úprav). Jakákoli výstavba na těchto ostrovech podléhá výše uvedeným předpisům. Pokud nejsou chráněné, je většina pozemků na ostrovech klasifikována jako zemědělská půda. Někdy se zde vyskytují starší stavby (zříceniny starých domů, majáky, rybářské domky) - pokud byly postaveny před rokem 1968 - jsou 100% legální a lze je rekonstruovat ve stávajících rozměrech (nebo v těch max. rozměrech, které jsou schváleny místními plány). Rozšíření těchto staveb není možné. Nemůžete postavit luxusní vilu o rozloze 500 m2 na místo ruiny o rozloze 20 m2. Pokud je ostrov dostatečně velký podle pravidel místní samosprávy a není chráněný, můžete postavit а objekt podle pravidel agroturistiky ne blíže než 100 m od mořské linie, přičemž mořskou linii by měly určit úřady.

Stavební požadavky na venkovskou turistiku v Chorvatsku

Existují výjimky, kdy lze obytnou budovu postavit mimo stavební pozemek na zemědělské půdě.

• Na pozemku o minimální velikosti 20 ha (200,000 m2) je možné postavit stavbu pro bydlení a vedlejší stavby pro vlastní potřebu. V různých obcích se minimální velikost liší. U moře je to obvykle 30,000 m2, ale v jiné oblasti to může být 5,000 m2. To je třeba ověřit u vašeho architekta. Pokud je stavba určena pro venkovskou turistiku, je minimální velikost pozemku 2 ha (20 ,000 m2) pro vnitrozemí, zatímco v pobřežní zóně jsou to minimálně 3 ha (30,000 m2).
• Všechna tato zařízení nelze stavět blíže než 100 m od moře!

Tato velikostní omezení však neplatí automaticky. Neznamená to, že každý pozemek o rozloze 30,000 m2 je vhodný pro objekty venkovské turistiky, ale pouze ty, které získaly v místním územním plánu status potenciálního OPG. Před nákupem agrilandu je tedy třeba konzultovat aktualizovaný místní územní plán a vzít v úvahu, že tyto plány se mohou čas od času měnit. Nejčastěji povoleným objektem v agroturistice je budova nebo farma na 30,000 m2 (v některých obcích je to 10,000 m2) pozemku. Například zemědělské usedlosti s produkcí vína nebo oliv - přízemí o rozloze 200 m2 plus suterén o rozloze 200 m2. V některých oblastech může být zvětšena až na 800 m2 suterénu. Měli byste si však uvědomit, že vše je definováno konkrétním územním plánem místní obce.

Obytné a nájemní budovy jsou napojeny na příslušnou komunální infrastrukturu, proto by měly splňovat bezpečnostní, hygienické, požární a další požadavky. Zemědělské budovy sice nemají všechny tyto přísné požadavky, ale obvykle také potřebují elektřinu a vodu, ovšem pro zemědělské účely. V některých případech mohou na zemědělských pozemcích stát legalizované domy, obvykle spíše staré stavby. Ty lze rekonstruovat ve stejných rozměrech, v jakých jsou, bez rozšíření. V některých oblastech je u těchto staveb povoleno vybudovat bazén - záleží však na územním plánu a místní samosprávě. Obvykle bazény do 100 m2 nepotřebují stavební povolení. Pokud se nejedná o chráněné pásmo, pak je v něm obvykle možné stavět. Pokud se jedná o chráněnou zónu podle místního územního plánu - není možné bazén zřídit.

Přípustná velikost ostatních staveb pro venkovskou turistiku

Možnost výstavby na zemědělské půdě, typ a velikost povolených objektů jsou předepsány jednotlivými územními plány. Plocha stavby je často vázána na minimální velikost zemědělského pozemku. Například některé územní plány povolují výstavbu komerční budovy o rozloze 50 m2 na pozemku o rozloze min. 1 ha (10,000 m2). Jinde lze najít limity výstavby polního domku do 30 m2 na ploše 1,000 m2 nebo kůlny na nářadí do 10 m2 na 500 m2 atd.

Většina výše uvedených objektů vyžaduje získání stavebního povolení a povolení k užívání. Existuje výjimka pro stavby, které nejsou zapsány v katastru nemovitostí, tj. stavby s podlahovou plochou menší než 10 m2 a pro ně se povolení k užívání nevyžaduje. Některé kategorie zemědělských staveb, jako jsou skleníky, přístřešky pro ustájení hospodářských zvířat atd. nepotřebují projekt ani stavební povolení (méně než 25 m2).

Mohou být montované domy, kontejnery a jiné lehké stavby využívány jako obytné objekty na zemědělské půdě?

Odpověď zní NE.
Pro každý druh zařízení (i pro skladovací přístřešek) je třeba získat stavební povolení pro agriland, pokud má velikost větší než 10 m2. Navíc obytné využití agrilandů (nebo turistické využití) je povoleno pouze v případě, že jsou splněny výše uvedené požadavky na minimální plochu.