Was kann auf landwirtschaftlichen Flächen in Kroatien gebaut werden?

Agrotourismus und Bauen auf landwirtschaftlichen Flächen in Kroatien

So wie das Bauland für die Bebauung bestimmt ist, ist auch das landwirtschaftliche Land für die landwirtschaftliche Produktion bestimmt. Daher können auf diesen Flächen nur geeignete Einrichtungen gebaut werden (Bauernhäuser, Gewächshäuser, Geräteschuppen, Lagerräume für landwirtschaftliche Geräte usw.), sofern sie nicht durch den Raumordnungsplan verboten sind und die Mindestgröße des Grundstücks eingehalten wird. Es gibt eine Ausnahme - es ist möglich, touristische Objekte im OPG-Tourismusfeld zu bauen (OPG ist obiteljsko poljoprivredno gospodarstvo - kann als "Familienbetrieb" übersetzt werden). Bitte beachten Sie, dass 38,1 % des kroatischen Territoriums zu den "Schutzgebieten" gehören, was über dem EU-Durchschnitt von 26 % liegt. Bauvorhaben in "Schutzgebieten" können die natürliche Umwelt, Vögel und Tierökosysteme schädigen und sind daher verboten oder erheblich eingeschränkt.

Schutzgebiete in Kroatien

Kann ich auf meiner Insel in Kroatien bauen, was ich will?

Ja, Sie können eine Insel kaufen. Aber es ist Ihnen NICHT erlaubt, dort zu bauen, was Sie wollen.
Anders als in der Karibik gibt es in Kroatien in 99 % der Fälle keine Möglichkeit, eine isolierte Luxusvilla auf einer Privatinsel zu bauen. Die meisten der kleineren Inseln in Kroatien sind als landwirtschaftliche und geschützte Gebiete ausgewiesen ("geschützt" ist ein Status, der bedeutet, dass die Landschaft als solche geschützt ist und nicht verändert werden darf). Jegliche Bautätigkeit auf diesen Inseln unterliegt den oben genannten Vorschriften. Wenn sie nicht geschützt sind, werden die meisten Flächen auf den Inseln als landwirtschaftliche Flächen eingestuft. Manchmal gibt es dort ältere Strukturen (Ruinen alter Häuser, Leuchttürme, Fischerhäuser) - wenn sie vor 1968 gebaut wurden - sind sie zu 100 % legal und können in den bestehenden Abmessungen (oder den maximalen Abmessungen, die von den lokalen Plänen genehmigt wurden) wieder aufgebaut werden. Eine Vergrößerung dieser Gebäude ist nicht möglich. Sie können keine 500 m² große Luxusvilla bauen, um eine 20 m² große Ruine zu ersetzen. Wenn die Insel nach den Vorschriften der örtlichen Gemeinde groß genug ist und nicht unter Naturschutz steht, können Sie eine Anlage nach den Vorschriften für den Agrotourismus bauen, die nicht näher als 100 m von der Meereslinie entfernt ist, wobei die Meereslinie von den Behörden festgelegt werden sollte.

Bauvorschriften für den ländlichen Tourismus in Kroatien

Es gibt einige Ausnahmen, in denen ein Wohngebäude außerhalb des Baulandes auf landwirtschaftlichen Flächen errichtet werden kann.

• Es ist möglich, auf einem Grundstück mit einer Mindestgröße von 20 ha (200.000 qm) ein Gebäude für Wohnzwecke und Nebengebäude für den Eigenbedarf zu errichten. In den einzelnen Gemeinden ist die Mindestgröße unterschiedlich. An der Küste beträgt sie in der Regel 30.000 m², in einem anderen Gebiet kann sie 5.000 m² betragen. Dies muss von Ihrem Architekten geprüft werden. Wenn die Anlage für den ländlichen Tourismus bestimmt ist, beträgt die Mindestgrundstücksgröße im Hinterland 2 ha (20.000 qm), während sie in der Küstenzone mindestens 3 ha (30.000 qm) beträgt.
• All diese Einrichtungen dürfen nicht näher als 100 m vom Meer entfernt gebaut werden!

Diese Größenbeschränkungen gelten jedoch nicht automatisch. Es ist nicht so, dass jedes Grundstück mit einer Fläche von 30.000 m² für Objekte des ländlichen Tourismus geeignet ist, sondern nur diejenigen, die im lokalen Raumordnungsplan den Status eines potenziellen OPG erhalten haben. Sie müssen also vor dem Kauf eines Agrargrundstücks einen aktualisierten örtlichen Raumordnungsplan konsultieren und dabei berücksichtigen, dass sich diese Pläne von Zeit zu Zeit ändern können. Die am häufigsten zugelassene Einrichtung im Agrotourismus ist ein Gebäude oder ein Bauernhof auf einer Fläche von 30.000 m² (in einigen Gemeinden sind es 10.000 m²) Land. Wie z.B. Bauernhäuser mit Wein- oder Olivenanbau - Erdgeschoss von 200 qm plus Keller von 200 qm. In manchen Gegenden kann die Fläche auf bis zu 800 m² Keller erhöht werden. Sie sollten jedoch beachten, dass alles durch den jeweiligen Raumplan einer Gemeinde festgelegt wird.

Wohn- und Mietgebäude sind an die entsprechende kommunale Infrastruktur angeschlossen und müssen daher Sicherheits-, Sanitär-, Brandschutz- und anderen Anforderungen genügen. Für landwirtschaftliche Gebäude gelten zwar nicht alle diese strengen Anforderungen, aber auch sie benötigen in der Regel Strom und Wasser, allerdings für landwirtschaftliche Zwecke. In einigen Fällen kann es sein, dass auf landwirtschaftlichen Flächen legalisierte Häuser stehen, die in der Regel recht alt sind. Sie können in denselben Dimensionen wie bisher renoviert werden, ohne dass sie erweitert werden. In einigen Gebieten ist der Bau eines Swimmingpools in der Nähe dieser Gebäude erlaubt - dies hängt jedoch von der Zoneneinteilung und der örtlichen Gemeinde ab. Normalerweise brauchen Schwimmbäder bis zu einer Größe von 100 m² keine Baugenehmigung. Wenn es sich nicht um eine Schutzzone handelt, ist es normalerweise möglich, dort zu bauen. Handelt es sich um eine durch die örtliche Planung geschützte Zone, ist es nicht möglich, ein Schwimmbad zu errichten.

Zulässige Größe sonstiger Gebäude für den Agrotourismus

Die Möglichkeit, auf landwirtschaftlichen Flächen zu bauen, sowie Art und Größe der zulässigen Einrichtungen sind in den einzelnen Raumordnungsplänen festgelegt. Die Quadratmeterzahl des Gebäudes ist häufig an die Mindestgröße des landwirtschaftlichen Grundstücks gebunden. In einigen Raumordnungsplänen ist beispielsweise der Bau eines Geschäftsgebäudes von 50 m² auf einem Grundstück von mindestens 1 ha (10.000 m²) zulässig. Andernorts gibt es Grenzen für den Bau eines Feldhauses von bis zu 30 m² auf einer Fläche von 1.000 m² oder eines Geräteschuppens von bis zu 10 m² auf 500 m², usw.

Für die meisten der oben genannten Einrichtungen sind eine Baugenehmigung und eine Nutzungsgenehmigung erforderlich. Es gibt eine Ausnahme für Gebäude, die nicht im Kataster eingetragen sind, d.h. Gebäude mit einer Grundfläche von weniger als 10 m², für die keine Nutzungsgenehmigung erforderlich ist. Einige Kategorien von landwirtschaftlichen Gebäuden, wie Gewächshäuser, Überdachungen für die Unterbringung von Vieh usw., benötigen weder ein Projekt noch eine Baugenehmigung (weniger als 25 m²).

Können Fertighäuser, Container und andere Leichtbauten als Wohngebäude auf landwirtschaftlichen Flächen genutzt werden?

Die Antwort lautet NEIN.
Für jede Art von Einrichtung (auch für Lagerhallen) müssen Sie eine Baugenehmigung für das Agrarland einholen, wenn sie größer als 10 m² ist. Darüber hinaus ist eine Wohnnutzung von Agrarland (oder eine touristische Nutzung) nur dann zulässig, wenn die oben genannten Mindestanforderungen an die Fläche erfüllt sind.