Vásárlási tippek – fontos tudni

Ingatlanátruházási adó Horvátországban

A horvátországi ingatlanvásárlók 3%-os ingatlanforgalmi adót kötelesek fizetni. A lakás megvásárlása esetén az adót a lakása m2-jének megfelelő telekköltségre és az egész épületben való részesedésre kell számítani. A reálkamat általában a szerződés értékének 1%-a.

Mi az adószámítás alapja egyéb esetekben?
Ez az adásvételi szerződés értéke?

Nem. A Horvát Köztársaság adóhivatalai saját becsléssel rendelkeznek az ingatlanok értékére ezen vagy azon a területen, és erre az értékre alapozzák adószámításukat.

Ha úgy találják, hogy az ingatlan értéke túl alacsony (egyes vevők és eladók megegyeznek abban, hogy a legalacsonyabb árat rögzítik hivatalos megállapodásban, hogy mindkét fél adóját minimalizálják), a megállapodást semmisnek nyilváníthatják. Ezért azt tanácsoljuk, hogy kerüljük el az ilyen adóminimalizálási rendszert. Egy másik adóminimalizálási mód vált népszerűvé a közelmúltban: az ingatlan alaptőkeként történő bevitele a társaságba, majd a társaság részvényeinek értékesítése. Ennek akkor volt értelme, ha az ingatlan értéke jóval 500 000 euró felett van. Ellenkező esetben a bíróság által hitelesített vagyonbecslés, a cégalapítás és az alaptőke-emelés költségei (mivel először általában minimális alaptőkével jönnek létre) összeegyeztethetők a 3%-os adóval. Az adóhivatal azonban 3%-os adót vethet ki a részvények értékére, ha a társaság alaptőkéje és vagyona több mint 50-60%-ban az ingatlanból tevődik össze. Továbbra is léteznek olyan mechanizmusok, amelyek minimális ráfordítással lebonyolíthatják az ingatlanátadást, itt várjuk szakmai támogatásunk jelentkezését.

ÁFA – visszaigényelni vagy sem?

A horvátországi ingatlanvásárlóknak tudniuk kell, hogy ha egy fejlesztő cégtől új ingatlant vásárolnak (lakást vagy házat), amely ÁFA zónán belül van (a fejlesztők általában az áfa zónán belül vannak), akkor ennek az új ingatlannak a költsége 25% általános forgalmi adót tartalmaz (Horvátország áfakulcsa 2013-ban 25%). Valójában a vételár negyede!
Ha nem saját örömére, hanem kereskedelmi célú felhasználásra tervez ingatlant vásárolni Horvátországban – van mód az áfa visszaigénylésére.

Ha horvát jogi személyt regisztrál, azonnal lépjen be az áfa zónába, és vásároljon ingatlant ennek a cégnek a nevén – az áfát ez a cég visszatéríti. Az állam azonban számol majd azzal, hogy az ingatlant valóban kereskedelmi célra használják (üzleti helyiségként használják vagy bérbe adják). Ellenkező esetben 2-3 éven belül a céget meg kell büntetni a Horvát Köztársaságnak megkétszerezett áfa visszafizetésével.

Bevonni egy ügyvédet vagy nem támogatni a vásárlási folyamatot Horvátországban?

Az esetek 90%-ában IGEN-t mondanánk.
Csak az esetek 10%-ában az egész helyzet 100%-ban átlátható és egyértelmű. Ha olyan 1-3 éven belül épült új lakást vásárol Horvátországban, amely Uporabna Dozvola (Használati engedély) birtokában van, többé-kevésbé biztos lehet benne, hogy nincs szükség ügyvédre. Ha Horvátországban önálló ház, vagy telek, vagy valamilyen kereskedelmi ingatlan vásárlását fontolgatja, erősen ajánlott az ügyvéd. A szolgáltatásokért 0,5-1,25% + áfát költ, de a jövőben elkerüli a meglepetéseket. Javasoljuk Önnek Horvátország adott régiójában a legjobb ügyvédeket, akik ingatlanügyekre szakosodtak.

Horvátországi ingatlanárak – alku vagy sem?

Professzionálisan megmutatjuk a piac legjobb ajánlatait, de a kiválasztott ingatlanon mindig ajánlatos alkudni. Az általános szabály az, hogy az eladók főként utószezonban, októbertől májusig szoktak lemenni, és kevésbé hajlandók megbeszélni az ingatlan árát a nyári főszezonban, amikor sok vevő van.

Rengeteg ingatlan eladó akár 5-6 évig is, sok esetben az eladóknak már adóssága is van a bank felé, és hajlandók minél gyorsabban, akár alacsonyabb áron is eladni. Szakembereink felhívják Önt azokra az ingatlanokra. De biztosan látni fogja azokat az eladókat is, akik készek még 5-10 évet várni a vevőjükre, nem pedig egy fillért sem adni. Sok helyi horvát eladó nem érti, hogy az idő maga a pénz, és minden évben 5-8%-ot és még többet is kereshet, ha az alapokat megfelelően fektetik be.Erősen javasoljuk tehát, hogy próbáljon meg alkudni, mert 10-15%-ot vagy még többet is megtakaríthat.

Elérhető az akkreditív vagy más garancia Horvátországban?

Igen, gyakori kérdés, hogy a Vevők először a tulajdonjogukat, az Eladó pedig először a fizetést akarják megszerezni.
A problémák és félreértések elkerülése érdekében három leggyakrabban használt módszert ajánlunk:

• A Bank, mint ellenőrző szerv, külön számlát nyit az ügyletről, amely a pénzt fogadja és azt az eladónak engedi el, amikor a vevő új tulajdonosként bejegyzik az ingatlanba. A bankok általában körülbelül 1%-ot számítanak fel ezért a szolgáltatásért.
• Hasonló szolgáltatást ügyvéd 0,5-1% díj ellenében nyújthat.
• Horvátországban két aláírással (az eladóé és a vevőé) lehet számla nyitni. A vevő erre a számlára utal pénzt, de az eladó csak akkor tudja átvenni, ha a vevő megszerzi a tulajdonjogot, és aláírja. Ez a legolcsóbb lehetőség.