Советы покупателям

Налог на переход права собственности в Хорватии

Покупатели недвижимости в Хорватии должны уплатить Налог на переход права собственности в размере 3%.

- Рассчитывается ли он на основании суммы, указанной в Договоре купли-продажи?
- Нет. Налоговые ведомства Республики Хорватия применяют свою методику расчета налога на основании местоположения объекта. Если они решат, что заявленная в Договоре стоимость объекта слишком низкая (иногда продавец и покупатель намеренно занижают её с целью уменьшения налога для обеих сторон), то они могут аннулировать такую сделку. Поэтому мы рекомендуем не следовать этой схеме минимизации налогообложения.

Другим вариантом может стать включение объекта в уставный капитал в форме доли с последующей продажей долей компании. Это имеет смысл при стоимости объекта более 500 000 евро. Иначе затраты на судебную оценку недвижимости, учреждение компании и увеличение уставного капитала (поскольку сначала она создаётся с минимальным размером капитала) будут сравнимы с 3% налогом. С другой стороны, налоговики могут применить 3% налог к стоимости долей, в случае если уставный капитал и активы компании состоят из недвижимости более, чем на 50-60%. Существуют варианты осуществления минимизации затрат при переходе прав собственности, которые Вам подскажут наши специалисты.

НДС - возвращать или нет?

Покупатели недвижимости в Хорватии должны знать, что если они приобретают новую недвижимость у компании-застройщика (квартира или дом), который находится в зоне НДС (застройщики обычно находятся в зоне НДС), то стоимость этой новой недвижимости включает налог на добавленную стоимость 25%. А это - четверть покупной цены! Если вы планируете покупать недвижимость в Хорватии не для собственного удовольствия, а для использования в коммерческих целях - есть способ вернуть НДС обратно.

Если вы зарегистрируете хорватское юридическое лицо, немедленно войдите в зону НДС и купите недвижимость на имя этой компании - НДС будет возвращен этой компании. Но тогда от вас будут ожидать, что недвижимость действительно используется в коммерческих целях (например, в качестве служебного помещения или сдается в аренду). В противном случае через 2-3 года компания будет наказана требованием о возврате НДС в Республику Хорватию, увеличенным в два раза.

Привлекать ли адвоката при покупке недвижимости в Хорватии?

Мы отвечаем - ДА в 90% случаев. Только в 10% случаев вся ситуация на 100% прозрачна и понятна. Если вы покупаете новую квартиру в Хорватии, построенную в течение последних 1-3 лет и получившую Uporabna Dozvola (разрешение на использование), вы можете быть более или менее уверены, что адвокат не нужен.

Если вы планируете приобрести отдельно стоящий дом в Хорватии, или земельный участок, или какую-либо коммерческую недвижимость - настоятельно рекомендуется присутствие адвоката. Вы потратите 0,5-1,25% + НДС на услуги, но Вы будете застрахованы от сюрпризов. Мы порекомендуем вам лучших адвокатов в соответствующем регионе в Хорватии, которые специализируются на вопросах недвижимости.

Цены на недвижимость в Хорватии – уместен ли торг?

Будучи профессионалами, мы покажем Вам варианты на рынке недвижимости по наилучшим ценам. Однако, всегда следует попытаться снизить цену на выбранный объект.

Общим правилом является то, что продавцы обычно снижают цены в низкий сезон с октября по май. И менее склонны обсуждать цену в высокий летний сезон, когда покупателей много.

Большинство объектов стоят в продаже по 5-6 лет, и во многих случаях продавцы имеют долги банку и хотят реализовать свой объект как можно быстрее, даже по заниженной цене. Наши риэлторы укажут Вам на такие объекты. Встречаются и такие продавцы, которые готовы ждать своего покупателя ещё 5-10 лет, чем уступить хоть 1 евро. Они не понимают, что время - деньги, и каждый год они могли бы заработать 5-8% при правильном инвестировании своих средств. Таким образом, мы рекоммендуем всегда пытаться сбить цену и сэкономить 10-15% или даже больше.

Есть ли в Хорватии аккредитив и другие гарантийные инструменты?

Это общий подход, когда Покупатель хочет сперва зарегистрировать свое право собственности, а Продавец хочет сначала получить платеж. Чтобы избежать любых проблем и недоразумений, мы можем предложить три наиболее часто используемых способа:

Банк как контролирующий орган открывает специальный счет сделки, на который поступают деньги, и передает их продавцу, когда покупатель будет зарегистрирован как новый владелец имущества. Банки обычно взимают около 1% за эту услугу.
Подобную услугу оказывает адвокат за плату 0,5-1%.
В хорватском банке открывается счет с двумя подписями (продавца и покупателя). Покупатель переводит деньги на этот счет, но продавец может получить их только после того, как покупатель получит зарегистрированное право собственности и поставит свою подпись. Это самый дешевый вариант.