Tipy pro kupující | Adrionika.com

Daň z převodu nemovitosti v Chorvatsku

Kupující nemovitosti v Chorvatsku musí zaplatit daň z převodu nemovitosti ve výši 3 %.

- Vypočítává se na základě částky uvedené v kupní smlouvě?
- Ne. Finanční úřady Chorvatské republiky používají vlastní metodu výpočtu daně na základě umístění objektu. Pokud se rozhodnou, že hodnota předmětu deklarovaná ve Smlouvě je příliš nízká (někdy ji prodávající a kupující záměrně podcení, aby oběma stranám snížili daň), mohou takovou transakci zrušit. Proto vám doporučujeme neřídit se tímto schématem daňové minimalizace.

Další možností může být zahrnutí předmětu do základního kapitálu ve formě akcie s následným prodejem akcií společnosti. To dává smysl, když je hodnota objektu vyšší než 500 000 eur. V opačném případě budou náklady na soudní posouzení nemovitosti, založení společnosti a navýšení základního kapitálu (protože se nejprve zakládá s minimálním kapitálem) srovnatelné s 3% daní. Na druhou stranu finanční úřady mohou uplatnit 3% daň z hodnoty akcií, pokud základní kapitál a majetek společnosti tvoří nemovitosti z více než 50-60%. Existují možnosti pro minimalizaci nákladů při převodu vlastnictví, ke kterým vás naši odborníci vyzve.

DPH - vratná nebo ne?

Kupující nemovitosti v Chorvatsku by si měli uvědomit, že pokud kupují novou nemovitost od developerské společnosti (byt nebo dům), která se nachází v oblasti DPH (developeři jsou obvykle v oblasti DPH), pak hodnota této nové nemovitosti zahrnuje 25% daň z přidané hodnoty. A to je čtvrtina pořizovací ceny! Pokud plánujete koupit nemovitost v Chorvatsku ne pro vlastní potěšení, ale pro komerční účely, existuje způsob, jak získat DPH zpět.

Pokud zaregistrujete chorvatskou právnickou osobu, okamžitě zadejte oblast DPH a nakupte nemovitost na jméno této společnosti - této společnosti bude vrácena DPH. Pak ale budete očekávat, že nemovitost je skutečně využívána ke komerčním účelům (například jako kancelářské prostory nebo k pronájmu). V opačném případě bude společnost po 2-3 letech potrestána požadavkem na vrácení DPH do Chorvatské republiky, dvojnásobnou.

Měl bych při nákupu nemovitosti v Chorvatsku zapojit právníka?

Odpovídáme – v 90 % případů ANO. Pouze v 10% případů je celá situace 100% transparentní a srozumitelná. Pokud kupujete nový byt v Chorvatsku, který byl postaven během posledních 1-3 let a získal Uporabna Dozvola (povolení k užívání), můžete si být víceméně jisti, že právníka nepotřebujete.

Pokud plánujete koupi rodinného domu v Chorvatsku, pozemku nebo jakékoli komerční nemovitosti, důrazně doporučujeme přítomnost právníka. Za služby utratíte 0,5-1,25 % + DPH, ale budete pojištěni proti překvapení. Doporučíme vám ty nejlepší právníky v příslušném regionu v Chorvatsku, kteří se specializují na realitní záležitosti.

Ceny nemovitostí v Chorvatsku – je smlouvání vhodné?

Jako profesionálové vám ukážeme možnosti realitního trhu za nejlepší ceny. Vždy se však pokuste snížit cenu vybraného objektu.

Obecným pravidlem je, že prodejci obvykle snižují ceny mimo sezónu od října do května. A méně ochotni diskutovat o ceně v hlavní letní sezóně, kdy je kupců mnoho.

Většina předmětů je v prodeji 5-6 let a v mnoha případech mají prodávající dluhy vůči bance a chtějí svůj předmět co nejrychleji prodat, a to i za nižší cenu. Naši realitní makléři vás na takové objekty upozorní. Existují i prodejci, kteří jsou připraveni čekat na svého kupce dalších 5-10 let, než se vzdát alespoň 1 eura. Nechápou, že čas jsou peníze a každý rok by mohli vydělat 5-8 %, pokud své prostředky investují správně. Proto doporučujeme, abyste se vždy pokusili snížit cenu a ušetřit 10-15% nebo i více.

Existuje v Chorvatsku akreditiv a další záruční nástroje?

Jedná se o běžný přístup, kdy kupující chce nejprve zaregistrovat své vlastnictví a prodávající chce nejprve obdržet platbu. Abychom předešli případným problémům a nedorozuměním, můžeme navrhnout tři nejčastěji používané metody:

Banka jako kontrolní orgán zřizuje zvláštní transakční účet, na který dostávají peníze, a převádí je prodávajícímu, když je kupující zapsán jako nový vlastník nemovitosti. Banky si za tuto službu obvykle účtují kolem 1 %.
Advokát poskytuje podobnou službu za odměnu 0,5-1%.
Účet je otevřen v chorvatské bance se dvěma podpisy (prodávajícího a kupujícího). Kupující převede peníze na tento účet, ale prodávající je může obdržet až poté, co kupující získá registrované vlastnické právo a podepíše jej. Toto je nejlevnější varianta.