Kącik eksperta – opinie specjalistów o nieruchomościach w Chorwacji

Każdy rynek nieruchomości ma swoją specyfikę wynikającą z położenia geograficznego, rozwoju historycznego oraz zachowań konsumentów. Chorwacki rynek nieruchomości nie jest tu wyjątkiem. Oto opinia ekspertki chorwackiego rynku nieruchomości, Eleny Nevskiej na temat dysproporcji na chorwackim rynku nieruchomości:

Zamieszanie na Istrii

Większość nabywców nieruchomości w Chorwacji pochodzi z sąsiedniej Słowenii, Austrii i Niemiec. Podróżują głównie samochodem, a najbliższym miejscem w Chorwacji jest dla nich półwysep Istria. Przyjeżdżają, aby być bliżej morza, plaży, cieszyć się morzem, pływać i opalać się. Przede wszystkim poszukują nieruchomości w pierwszej i drugiej linii od morza, a nie 5-10 km od linii brzegowej. Dotyczy to wszystkich segmentów rynku: mniejszych mieszkań, skromnych domów i luksusowych willi. Chociaż wille w stylu toskańskim są silnie obecne na rynku nieruchomości Istrii, nadal 80-85% kupujących chce trzymać się wybrzeża Chorwacji

Ale jeśli spojrzymy na linię brzegową od Umagu do Medulin, znajdziemy tylko kilka nowych nieruchomości w pierwszej linii, praktycznie żadnych domów na sprzedaż, do 10 willi nad morzem i żadnych działek na sprzedaż. Sytuacja ta jest bardzo rozczarowująca dla chorwackich nabywców nieruchomości, ponieważ widzą oni ogromne niezagospodarowane połacie lasów i gruntów rolnych wzdłuż morza bez jakichkolwiek oznak zamierzonej budowy. Znaczny obszar od Umagu do Novigradu, Peroj i Barbarigi do Rovinj wzdłuż morza stanowi niezwykłą oazę zachowaną do budowy przyszłych pokoleń. Pasy nadmorskie od Liznjan do Krnicy pozostają dziewicze, podobnie jak obszary od Duga Uvala prawie do Rabacu, a następnie obszary od Plominu do Brseča. Można by zbudować tam wiele nadmorskich rezydencji z apartamentami lub wioski nowoczesnych willi dla Niemców i Austriaków, ale miejsca te mają w większości oznaczenia strefy T1-T2 (przeznaczenie hotelowe) lub są to grunty rolne. Plany miejscowe nie przewidują znaczącej rozbudowy. I nadal generuje to nieadekwatność rynku. Półwysep Istria pozostaje najbardziej pożądanym obszarem w Chorwacji, położonym najbliżej Europy i idealnym z punktu widzenia połączeń transportowych. Ale oferuje najmniej odpowiednią podaż nieruchomości. Obecnie jest to częściowo rekompensowane przez nowoczesne budownictwo mieszkaniowe na wyspie Krk, która z lądem połączona jest mostem. Nieruchomości na Krk mogą zaspokoić popyt zarówno kupujących w Zagrzebiu, jak i międzynarodowych nabywców. Ale raz jeszcze - większość nieruchomości znajduje się 100-200 metrów od morza, 1 km dalej, ale nie przy samej plaży. To sprawia, że kupujący przesuwają się na południe. Najczęściej wybierają Zadar jako punkt końcowy swojej podróży i tam też znajdują to czego szukali. W 70% przypadków nie chcą jechać dalej do miejscowości Szybenik i Split, popełniając błąd: to tam znajdują się najbardziej atrakcyjne wille, domy i mieszkania nad morzem. Ale już to stanowi bardzo długą podróż, bardziej odpowiednią dla kupujących z Węgier, Bośni, Serbii.

Tak więc pierwszym i głównym problemem na rynku nieruchomości w Chorwacji jest obecnie brak odpowiednich nieruchomości nadmorskich na Istrii. Istniejący popyt może z łatwością objąć ponad 50 nadmorskich willi w segmencie luksusowym oraz ponad 500 mieszkań nad brzegiem morza rocznie.

Droga nad morzem

Żadna nieruchomość nie może istnieć bez dobrej łączności i infrastruktury, ale od dawien dawna zwyczajem w krajach nadmorskich było umieszczanie drogi wzdłuż morza. Najpierw pojawia się plaża lub skały, potem droga, a następnie budynki. Prawie nigdy nie było to uzasadnione z punktu widzenia wyższych przypływów i burz, które zagrażały drogom oraz łączności. Obecnie przerodziło się to w inny problem: ogromne terytoria są rozwijane zgodnie z tą strukturą miejską, pozostawiając setki kilometrów wybrzeża utracone na rzecz rozwoju i budowy budynków mieszkalnych i innych.

Przez długi czas, dominowało wołanie o interes publiczny. Ale teraz stało się oczywiste, że taka koncepcja miejska z drogą w pierwszej linii zabudowy nie jest dobra dla nikogo. Nikt nie może cieszyć się plażą w tych strefach, nikt nie może się tam kąpać, nie można tam budować hoteli, willi ani mieszkań w Chorwacji. Najzwyklejsza troska o dobro publiczne przerodziła się w publiczne zło. Nikt nie chce mieszkać powyżej drogi, każdy chce być bliżej morza.

Niektóre gminy rozpoczęły już program usuwania dróg i autostrad z pierwszej linii. Inni wciąż zastanawiają się, jak rozwiązać ten problem. Przeniesienie drogi powyżej oznacza wykupienie gruntów (tam, gdzie znajdowałaby się droga) od osób prywatnych lub wymianę ich gruntów na inne. W tym aspekcie gminy posiadają ogromne zasoby gruntów komunalnych, ale często nie są tak chętne do promowania tego programu.

Należy jednak spojrzeć na doświadczenia włoskie: wzdłuż morza istniała nie tylko droga samochodowa, ale także kolej z Francji wzdłuż Ventimiglia, Ospidaletti, San-Remo. Obecnie została przekształcona w ekologiczną ścieżkę rowerową. To samo podejście można zastosować w Chorwacji, a nawet można sięgnąć po mądrzejsze planowanie miejskie, aby pozostawić miejsce dla linii plaży, rowerzystów oraz właścicieli nieruchomości w Chorwacji.

Tak więc, drugi element powodujący zamieszanie na rynku nieruchomości w Chorwacji stanowią drogi nad morzem, które powinny zostać usunięte.

Zorientowanie na turystykę

Chorwacja posiada piękną linię brzegową słynącą z odosobnionych zatok, kamienistych plaż, krystalicznie czystej wody i ekologicznego otoczenia. Jednak w ostatnich latach znalezienie odosobnionej, prywatnej lokalizacji bez setek turystów na plaży w okresie letnim staje się niezwykle trudne. W związku z tym w dawniej popularnych miejscach docelowych brakuje nabywców nieruchomości. Ekologiczna koncepcja wypoczynku nie jest już w stanie przyciągać kupujących do Opatiji, Trogiru, Splitu. Wiele miast, takich jak Medulin, Rogoznica czy Porec, w okresie letnim staje się przeludnionych, a budowa obiektów turystycznych wciąż trwa. Popyt nabywców nieruchomości przesuwa się w kierunku wysp Chorwacji.

Drugim problemem Chorwacji jest więc infrastruktura zorientowana na turystów. Rozumiemy, że turystyka jest motorem napędowym dla produktu narodowego brutto Chorwacji. Ale czasami jest ona rozwijana bez żadnych rozsądnych ograniczeń. Wszystko jest robione po to, by stymulować napływ turystów, czasami przybierający przesadne rozmiary. Główny cel stanowi wzrost liczby noclegów i wskaźników obłożenia. Oznacza to jednak intensywny biznes w ciągu dwóch-trzech letnich miesięcy i nadal niski sezon w pozostałej części roku. Program 365-dniowego sezonu turystycznego w Chorwacji jest bardzo dobry, ale wciąż daleki od wzdrożenia. Zamiast przyciągać nabywców nieruchomości, którzy mogliby pozostać w swoich domach w Chorwacji przez kilka miesięcy w roku lub przez cały czas i zapewnić stały rozwój lokalnych obiektów oraz ich funkcjonowanie przez cały rok, Chorwacja zwiększa sezonowość działalności na wybrzeżu.

Osoby, które mogłyby mieszkać w Chorwacji 365 dni w roku, są w rzeczywistości nabywcami chorwackich nieruchomości. Nie jest to program rozwoju turystyki, ale program imigracyjny. W wielu regionach Chorwacji brakuje normalnej infrastruktury z powodu braku stałej aktywnej ekonomicznie populacji lub wysokiej rangi populacji, a nie z powodu braku turystów.

Ludzie powinni kupować domy w Chorwacji i mieszkać tam przez cały rok, aby rozwijać infrastrukturę. Coś musi być zrobione, aby stymulować zakupy wysokobudżetowych nieruchomości w Chorwacji a także majętnych mieszkańców do Chorwacji. Najlepsze metody stosowane są w Monako, a ostatnio we Włoszech. Rozwiązania w zakresie zryczałtowanego podatku dochodowego (gdy podatnik płaci zryczałtowane 100.000 euro, jeśli zarobił miliony), rozwiązania w zakresie niskiego podatku dochodowego stymulują bogatych ludzi do spędzania więcej niż 183 dni w roku w przyjemnym kraju, który stosuje takie praktyki.